Cada vez más propietarios en edificios de viviendas solicitan autorización a la comunidad de propietarios la instalación de una estufa o caldera de pélets. Ello no supondría ningún problema si ya dispusiesen de chimenea independiente para su vivienda, pero lo habitual es que las viviendas compartan una chimenea común generalmente para calderas de gas. En estos casos no se podrá aprovechar el mismo conducto y será necesario instalar una chimenea independiente por el exterior hasta el punto más alto del tejado. Las condiciones que tiene que cumplir la chimenea se recogen en la IT 1.3.4.1.3 del Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE), en la norma UNE 123001:2012, y en los planes de ordenación urbana de cada municipio que en mayor o menor medida prohíben u obligan a ocultar las chimeneas en la fachadas visibles desde la calle (el artículo 4.1.66 en Oviedo, el artículo 2.2.25 en Gijón, el artículo 5.84. en Avilés ...). La obtención de la licencia es la forma de acreditar ante la comunidad el cumplimiento de toda esta normativa. No obstante, una cosa es obtener la licencia y cumplir los requisitos técnicos que marca la normativa y otra disponer de la autorización de la comunidad de propietarios para realizar una obra o instalación en elementos comunes como son el tejado o la fachada.
El artículo 2 de la Directiva 2009/28/CE de 23 de abril de 2009, relativa al fomento del uso de energía procedente de fuentes renovables, define como energía procedente de fuentes renovables la energía procedente de fuentes renovables no fósiles, es decir, energía eólica, solar, aerotérmica, geotérmica, hidrotérmica y oceánica, hidráulica, biomasa, gases de vertedero, gases de plantas de depuración y biogás. A continuación define la biomasa como la fracción biodegradable de los productos, desechos y residuos de origen biológico procedentes de actividades agrarias (incluidas las sustancias de origen vegetal y de origen animal), de la silvicultura y de las industrias conexas, incluidas la pesca y la acuicultura, así como la fracción biodegradable de los residuos industriales y municipales. Por ello, las calderas que usan los pélets como combustible son sistemas de aprovechamiento de energía renovable del artículo 17,1 LPH y por tanto su instalación sólo precisa mayoría de un tercio.
La jurisprudencia más reciente se muestra bastante permisiva respecto a las pequeñas instalaciones en las fachadas, como la apertura de huecos en la fachada para colocar rejillas o salidas de humos de calderas estancas de gas, siempre que éstas no afecten de forma importante a la estética de las mismas y obedezca a una razón justificada. Si la obra va más allá y se quieren instalar chimeneas por la fachada que discurran hasta el tejado, como ocurre cuando se instala una caldera de pélets, se trataría de una alteración de la configuración y el estado exterior del edificio que precisaría en principio de acuerdo del artículo 10.3.b LPH, pues afecta de forma clara y con mayor o menor intensidad al aspecto exterior de la fachada. Con la regulación anterior a la reforma de 2013 cualquier modificación de la configuración de la envolvente del edificio afectaba al título constitutivo y cualquier alteración que sobre la misma se llevase a cabo requería la unanimidad. No obstante, con la reforma de la Ley 8/2013 se recoge de forma expresa en el art. 10.3.b. LPH que las obras que supongan cualquier alteración de la estructura o fábrica del edificio ya no requerirán de unanimidad, sino 3/5 en doble mayoría.
Cuando se instala una caldera de pélets, la instalación de la chimenea tiene como finalidad mejorar la eficiencia energética de la vivienda, con lo que bastaría el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación (art. 17.1 LPH), siendo de su cargo el coste de instalación y conservación, al ser ésta privativa. Hay que tener en cuenta que en estos casos no cabe el voto presunto del art. 17.8 LPH y que la mayoría indicada habrá de obtenerse en la propia junta y sobre el total de propietarios del edificio que no estén privados de derecho de voto, no sólo de los que asistan a la junta. Es decir, habrá que tomar el total de coeficientes (100% generalmente) y propietarios, restar el coeficiente y el voto de los propietarios privados de derecho de voto, si los hubiera, y obtener un tercio tanto de coeficientes como de votos, teniendo presente que el propietario de varios predios sólo tiene un voto. Este tercio de coeficientes y votos se ha de obtener necesariamente en el acto de la junta, ya que no computan como favorables los votos de aquellos propietarios que se abstuvieron en la junta o, que no habiendo asistido, comuniquen posteriormente que están a favor; todos estos computan de la misma forma que si fuesen votos en contra.
Se presenta la duda de si la instalación de la chimenea por fachada precisa esa mayoría de 3/5 del artículo 10.3.b LPH o es suficiente la de 1/3 del artículo 17.1 LPH. Hay autores que consideran que cuando la instalación de nuevas infraestructuras, como las de energías renovables, provoca una alteración sustancial del edificio o afecte de forma clara y patente a la estética del edificio, sería exigible la mayoría del artículo 10.3.b. LPH. Sin embargo, otro sector doctrinal sostienen que los acuerdos con mayorías especiales priman sobre los que exigen mayorías genéricas. Sobre este caso en particular no se han pronunciado aún los Tribunales, pero sí lo han hecho en el caso de las instalaciones de ascensores, estableciendo que la mayoría necesaria para ejecutar las obras conexas que se deriven de la instalación del ascensor, aunque afecten a la estructura, impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, no requieren unanimidad (o mayoría de 3/5 según el artículo 10.3 LPH), sino la misma mayoría que para la adopción del acuerdo de instalación del ascensor (STS 18/12/2008, 13/9/2010, 10/10/2011, 7/11/2011, 23/12/2014, 12/4/2021 entre otras). En concreto, el Tribunal Supremo en la penúltima de las Sentencias indicadas declaró como doctrina jurisprudencial que “para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, incluido el relativo a la distribución de los gastos de esta, aunque impliquen la modificación del título constitutivo o de los Estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor, sin que en ningún caso tales acuerdos puedan lesionar gravemente a ningún propietario”.
En el caso de la chimenea que precisa la instalación de una caldera de pélets, debe aplicarse el principio de especialidad, fruto del aforismo “lex specialis derogat legi generali”. El principio de especialidad normativa no supone que, en el supuesto de contradicción entre una norma general y otra especial, la primera quede derogada, sino que persiste la vigencia simultánea de ambas normas, si bien la ley especial se aplicará con preferencia a la ley general en aquellos supuestos contemplados en aquella norma. En este caso, la mayoría del artículo 10.3.b (norma general), cede ante la del artículo 17.1 (norma especial), ya que toda instalación de aprovechamiento de energías renovables implica necesariamente ejecutar una obra de las que se contienen en el artículo 10.3.b. Si no fuese necesario realizar obras en elementos comunes para instalar la caldera o estufa de biomasa, no sería necesaria autorización de la Comunidad, ya que estaría amparada por el artículo 7.1 LPH.
Mantener otra interpretación sería ir en contra del espíritu de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que introdujo esta excepción en la Ley de Propiedad Horizontal. En concreto, dicha modificación pretende elevar la contribución de las energías renovables al 20 % del consumo, promover el uso de energías limpias o de saldo cero en emisiones de CO2, reducir la dependencia del exterior en energías primarias e incremento de costes y riesgos que tal dependencia supone, cumplir los compromisos adquiridos en el contexto de la Unión Europea y su paquete de objetivos en materia energética y de lucha contra el cambio climático, inducido por los gases de efecto invernadero. Indica su preámbulo además que las modificaciones que introduce en la Ley de Propiedad Horizontal tienen por objeto “evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley. No se puede hacer depender algunos de sus más importantes efectos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir”. La norma pretende precisamente facilitar con mayorías más reducidas la ejecución de obras que afecten a los elementos comunes para mejorar la eficiencia energética de los edificios. Así, la misma mayoría de un tercio deberá aplicarse a las obras conexas que implique la instalación de la caldera y por tanto a su chimenea por fachada, siempre que no exista otra opción, no se perjudique a terceros y no pueda instalarse de una forma menos invasiva. La comunidad de propietarios en este sentido podrá condicionarse la forma de ejecutar la chimenea para que se genere un menor impacto visual o estético al edificio. En cualquier caso, las condiciones que pueda establecer tendrán que estar justificadas, ser razonables y no impedir la instalación de la chimenea, es decir, estarán sujetas al principio de buena fe y no podrán incurrir en abuso del derecho (art. 7 del Código Civil).
Es importante señalar que la instalación térmica de biomasa que se instale en la vivienda al amparo del artículo 17.1 LPH ha de estar dirigida a satisfacer todas las necesidades de la vivienda, es decir, ha de suponer la supresión del sistema de generación de calor que existía con anterioridad en la vivienda. De no ser así, la finalidad de la instalación del quemador de pélets ya no sería el aprovechamiento de una energía renovable o sustitución de una fuente de energía no renovable por otra que sí lo sea, sino satisfacer un capricho o realizar una mejora de la instalación existente. Una estufa de pélets no atiende las necesidades de toda la vivienda, sino únicamente las de la dependencia en la que está instalada, ni tampoco supone la supresión total del antiguo sistema de producción de calefacción y ACS de la vivienda, por tanto la instalación de un nueva chimenea ya no se regirá por la mayoría del artículo 17.1 LPH, sino por la del 10.3.c. LPH.
Documentos de interés:
La madera como combustible renovable agravará el efecto invernadero
Guía técnica de instalaciones de biomasa térmica en edificios
Antonio Lorca Fernández
Administrador de Fincas del CAF Asturias
