Cómo tiene que actuar la comunidad cuando un propietario comunica su intención de instalar un punto de recarga en el garaje.
El futuro del coche eléctrico pasa por la progresiva instalación de puntos de recarga en los garajes de los edificios residenciales. El garaje es el lugar en el que más tiempo pasan los vehículos, sobre todo por la noche, cuando la demanda eléctrica del edificio es menor y, por tanto, el principal punto de carga y además el más eficiente.
Es en los garajes comunitarios donde, al estar los vehículos conectados más tiempo, se podrán gestionar mejor los horarios de carga, de modo que se reduzca el riesgo de sobrecarga de la instalación por superar la capacidad de la acometida del edificio. Para ello, las compañías eléctricas establecen tarifas con mejores precios en las horas de menor demanda eléctrica doméstica (1 a 7 de la madrugada), incentivando así la recarga de los vehículos en dichas horas. De este modo, se evitarán problemas con el dimensionado de las líneas eléctricas actuales y fuertes inversiones para ampliar su capacidad.
Además, la carga doméstica a baja potencia es mucho más eficiente que la que se usa en las electrolineras. Las recargas de coches eléctricos compensan cuando se realizan a baja potencia, a medida que esta aumenta y se reduce el tiempo de carga, las pérdidas en forma de calor aumentan y el coste de la recarga se multiplica considerablemente hasta superar el precio por kilómetro de un vehículo de combustión. Todo ello, con el problema añadido de que la batería reduce su vida útil con las cargas rápidas.
El futuro inmediato, que solventará el problema del molesto cable para la carga del vehículo, es la carga inductiva inalámbrica, que facilitará la carga lenta de los vehículos tanto en los aparcamientos públicos o privados, como en los aparcamientos exteriores existentes en las vías públicas e incluso, cuando se haya generalizado su uso, en las carreteras para la recarga de los vehículos en circulación. A medida que empiecen a proliferar las instalaciones individuales de puntos de recarga, las comunidades de propietarios comenzarán a plantearse la realización de instalaciones comunitarias de recarga, lo que permitirá la implantación de cargadores inteligentes que se comuniquen entre ellos para distribuir las cargas y no saturar las líneas eléctricas. Se espera que las partidas presupuestarias de los distintos organismos públicos para las subvenciones que ya existen se vayan incrementando, de modo que se incentive no sólo la instalación de nuevos puntos de recarga, sino del uso del vehículo eléctrico como ocurre en Noruega y en otros paises europeos, donde las ventas de coches eléctricos superan ya a la de los tradicionales.
Alternativas para instalar un punto de recarga en el garaje comunitario.
Al propietario o usuario de una plaza de garaje en un edificio residencial se le pueden presentar actualmente las siguientes posibilidades:
1ª.- Que su plaza de garaje se encuentre en la misma comunidad de propietarios que el contador de su vivienda y sea factible llevar el cable de un punto a otro. Además, hay que tener en cuenta que la distancia entre el contador y la plaza de garaje va a condicionar la viabilidad de la instalación por la caída de tensión que se produce con la distancia.
Para ejecutar la instalación del punto de recarga sólo tendrá que comunicarlo previamente a la comunidad e instalarlo en su plaza de garaje. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el interesado (art. 17.5 de la Ley de Propiedad Horizontal).
2ª.- Que la plaza de garaje no cumpla el requisito anterior, en cuyo caso tendrá que contratar un nuevo suministro, ya sea individualmente o agrupándose con otros usuarios que estén interesados en ello.
En este supuesto, al igual que en el anterior, sería aplicable lo dispuesto en el artículo 17.5 LPH. El coste, que se vería incrementado por los costes del alta del nuevo suministro, sería también asumido exclusivamente por el interesado o interesados.
3ª.- En el caso anterior, cabe la posibilidad de que el propietario decida conectar su punto de recarga al suministro eléctrico del garaje. Si bien ello es técnicamente posible, en algunos casos será necesario ampliar la derivación individual del garaje y la potencia contratada, colocar un protector contra sobretensiones transitorias tipo 1 junto al interruptor general de maniobra antes del contador, dejar un espacio para la instalación en caso necesario de un filtro PLC después del contador, colocar un nuevo armario para instalar un contador secundario para el punto de recarga y sus mecanismos de protección, ... y, por último, elaborar la documentación técnica. En definita, el coste será similar a la contratación de un nuevo punto de suministro.
Se trata de un uso privativo de un servicio comunitario (art. 6 y 9.1.a LPH) que podría estar amparado en la autorización del artículo 17.5 LPH, sin que precise de acuerdo comunitario alguno, siempre que no se vean afectados el resto de los usuarios y asuma el coste el interesado en la instalación. Hay que tener en cuenta que cada partícipe puede servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho, del que todos los propietarios pueden servirse conforme a su destino (art. 394 del Código Civil). No obstante, este tipo de instalación obligará a la comunidad a leer y facturar periódicamente los consumos de electricidad del punto de recarga o a instalar un sistema informático de lectura y facturación. Además irá asociado generalmente a un incremento de la potencia contratada y a una tramitación administrativa que sólo puede contratar y autorizar la comunidad de propietarios como titular del suministro. Como quiera que este tipo de actuaciones no se contemplan en la autorización del artículo 17.5 LPH, será preciso un acuerdo adoptado en junta que autorice la instalación y la realización de los trámites que ello lleve asociado.
4ª.- Una última alternativa que se puede plantear es que exista una mayoría relevante que quiera adaptar el garaje para instalar o permitir la instalación de un punto de recarga en cada plaza. En estos casos se podrá realizar una gestión inteligente de modo que no se produzcan sobrecargas. El contador de cada plaza estaría conectado a internet, para que la comunidad periódicamente cobre tanto el consumo de electricidad como la parte proporcional de la potencia contratada. Sería el sistema ideal, pero difícilmente se planteará hasta que no haya avanzado el grado de implantación del vehículo eléctrico, ya que aunque a la largo plazo es la solución más económica, supone un mayor desembolso inicial. No obstante, a ello ayudarán las subvenciones para la instalaciones colectivas troncales en garaje de las distintas Comunidades Autónomas.
En este caso estaríamos ante la creación de un servicio común de interés general del artículo 17.3 LPH, que requiere el voto de tres quintos de los propietarios y de las cuotas de participación. El coste, a diferencia de los casos anteriores, sería asumido por todos los propietarios de plazas de garaje.
También podría utilizarse el cauce del artículo 17.1 LPH relativo a la instalación de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos. En este caso, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación. No obstante, La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dicha infraestructura común, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Reseñar que en todos los casos la ITC-BT 52 exige que el proyectista o el instalador comprueben que el garaje siguen cumpliendo las condiciones de ventilación que permitieron su desclasificación como local con riesgo de incendio o explosión, para lo que precisan el certificado de la última inspección de la revisión de baja tensión. Por ello, aquellas comunidades que no estén pasando la revisión quinquenal obligatoria de la instalación de baja tensión del garaje tendrían que pasarla con una OCA, pues de otra manera sus usuarios no podrán instalar el punto de recarga. En los garajes de menos de 25 plazas, que no tienen obligación de realizar estas inspecciones, será precisa la certificación del proyectista o instalador.
Condiciones de la instalación frente a la comunidad de propietarios
En cuanto a los requisitos que tenga que cumplir la comunicación de la intención de instalar un punto de recarga, ante la ausencia de normas específicas, hay que recurrir a la analogía del artículo 4.1 del Código Civil. En este caso, la instalación de un punto de recarga requiere del paso del cableado desde el contador de la vivienda a la plaza de garaje a través de espacios comunitarios y de uso privativo (otras plazas), lo que guarda similitud con la creación de una servidumbre de paso. La comunicación de la obra a realizar no es un mero formalismo, sino que tiene una finalidad, la de que los propietarios puedan valorar si se ven afectados algunos de sus derechos, pudiendo la Comunidad condicionar o determinar la forma en la que se lleve a cabo la instalación, si esta genera algún perjuicio a los propietarios. Además, la comunidad puede establecer una regulación para su instalación, al objeto de evitar el trazado caótico de los tubos en el garaje a medida que se vayan instalando. Por ello, la comunicación habrá de acompañarse de la memoria técnica o proyecto de la instalación y detallar el trazado que va seguir la canalización que lleve el cableado, caso de que no se recoja claramente en la documentación técnica.
La instalación tiene tres partes: la acometida o conexión a la red eléctrica, la canalización para el cableado y la base de recarga. Cada una de ella tiene unos límites y unas normas que ha de cumplir de cara a la comunidad de propietarios:
1º- Respecto a la base de recarga la ley es clara cuando establece que la base de recarga deberá ubicarse necesariamente en la plaza individual de garaje, es decir, dentro del espacio delimitado por líneas de tinta indeleble cuando se trata de una plaza abierta. Si se quiere realizar la instalación de la base de recarga fuera de dicho espacio, será preciso autorización de la comunidad, la cual precisa de doble mayoría.
2º- En cuanto a la acometida o conexión a la infraestructura eléctrica del edificio habrá que distinguir si se realiza al contador individual de la vivienda, caso en el que la Comunidad poco tendrá que decir, o se pretende realizar a la acometida comunitaria del garaje. En este último caso, como se indicó anteriormente se precisará autorización de la comunidad, como titular de la instalación eléctrica, la cual podrá podrá condicionar su autorización a la ejecución de obras adicionales para que otros propietarios puedan instalar futuros puntos de carga y, si lo considera conveniente, asumir el coste de estas obras adicionales.
3º- Finalmente, a las canalizaciones que discurren desde el contador a la base de carga le resultarían aplicables las siguientes reglas:
a) El tubo debe pasar por el punto menos perjudicial para los propietarios del garaje y, en cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia (art. 565 CC). Por este motivo y además por seguridad de la nueva instalación lo conveniente es que el tubo discurra a la mayor altura posible o por el techo y de forma que no impida o dificulte la apertura de registros o dificulten el uso, mantenimiento y reparación de las instalaciones comunitarias existentes en el garaje. Una vez instalado un tubo, lo lógico es que los demás que se pueden instalar discurran junto a el existente de forma ordenada, lo que en el futuro permitiría su ocultación si así se decidiese.
b) Al atravesar paredes y forjados, habrá que evitar elementos estructurales. Fuera del garaje, en las zonas de escaleras, rellanos y similares, habrá que conducir el tubo por los falsos techos o empotrarlo para que no vaya visto, salvo que la instalación de iluminación se haya realizado en superficie en dichas zonas. Todo ello deberá dejarse debidamente rematado y pintado. Ello deriva de la obligación de hacer un uso adecuado de los elementos comunes y de evitar en todo momento que se causen daños o desperfectos (art. 9.1.a LPH).
c) La canalización deberá evitar atravesar el vuelo de las plazas de garaje de uso privativo, ya que, si bien la canalización no precisa de permiso de la comunidad para atravesar espacios comunes, si precisaría la de los propietarios de las plazas cuyo vuelo se vea afectado (arts. 7.1 y 9.1.a y b LPH). Lo que obliga a que discurre discurra por el techo de los pasillos de maniobra del garaje.
d) Cuando la conexión no sea individual por realizarse a la acometida del garaje o sea comunitaria, la instalación tendrá que cumplir la ITC-BT 52 que exige, cada vez que se realice la instalación de un punto de recarga en edificios existentes, dimensionar la canalización en sus tramos horizontales y verticales (entre plantas) para albergar la instalación de futuros puntos de recarga en la zona de influencia del punto a instalar, de forma que la sección de la canalización permita alimentar al menos el 15% de las plazas del aparcamiento, reduciendo la sección de la conducción a medida que se reduce el número de plazas posibles a alimentar. Así se evita la instalación posterior de otros sistemas de conducción con el mismo trazado.
e) Para ejecutar la obra de instalación deberá elegirse el tiempo y la forma convenientes a fin de ocasionar la menor incomodidad posible a los propietarios del garaje. A lo que también estará obligado si posteriormente necesita realizar obras para el uso y conservación de la instalación, sin que pueda alterarla ni hacerla más gravosa (art. 543 CC).
f) Tras su instalación, si las canalizaciones llegasen a ser incómodas a los propietarios del garaje o les privase de hacer en él obras, reparaciones o mejoras importantes, la comunidad de propietarios podría variar su trazado a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos y de forma que no resulte perjuicio alguno al dueño de la instalación de recarga (art. 545 CC).
g) En las próximas inspecciones de baja tensión del garaje, la OCA va a exigir el boletín o certificado del punto de recarga. Es importe que una vez se realice la instalación se recabe dicho boletín y se archive con la documentación de la instación de baja tensión del garaje. Conviene tiener el cuenta que junto al boletín el instalador tiene que entregar el "anexo de usuario" al que alude el artículo 19 del Reglamento de Baja Tensión, al indicar que que como anexo al certificado de instalación que se entregue al titular de cualquier instalación eléctrica, la empresa instaladora deberá confeccionar unas instrucciones para el correcto uso y mantenimiento de la misma. Dichas instrucciones incluirán, en cualquier caso, como mínimo, un esquema unifilar de la instalación con las características técnicas fundamentales de los equipos y materiales eléctricos instalados, así como un croquis de su trazado".
A fin de facilitar la labor del Administrador de Fincas cuando reciba una comunicación de un propietario para instalar un punto de recarga, se facilita el siguiente formulario de contestación.
Antonio Lorca Fernández
Administrador de Fincas del CAF Asturias.
