Ayer tuvimos el honor de recibir a D. Vicente Magro en el marco de los cursos de formación continua que imparte el CAF Asturias entre sus colegiados. En esta ocasión la conferencia se ha centrado en los "Aspectos civiles y procesales del alquiler vacacional en las comunidades de propietarios". Durante su intervención los Administradores de Fincas Colegiados allí presentes le han planteado diversos problemas que se les presentan en sus comunidades de propietarios. Para quienes no pudieron asistir a esta jornada formativa, se resumen a continuación las conclusiones de la misma.
El reciente Real Decreto Ley de Alquiler Vacacional 7/2019 permite a las comunidades de propietarios limitar o condicionar el alquiler vacacional, esto es regular, pero en ningún modo, como se ha indicado en algunos medios de comunicación, prohibir este tipo de alquiler. Para poder prohibir esta actividad sería necesario un acuerdo unánime de todos los propietarios, lo cual es muy difícil de conseguir.
El derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa son derechos fundamentales y conforme a la constitución no pueden ser restringidos o limitados si no es mediante una norma con rango de ley (art. 81 CE). Con esta reforma el legislador en ningún momento ha habilitado a las comunidades de propietarios para que decidan si las viviendas pueden o no dedicarse a una actividad turística, únicamente les ha dado la posibilidad de regular la convivencia a fin de evitar o reducir las molestias que este tipo de actividad puede generar.
La actividad turística a priori no puede considerarse como molesta por sí misma. Puede llegar a serlo, de la misma forma que puede ocurrir con un inquilino en un arrendamiento de larga duración o cuando un propietario padece síndrome de diógenes o acostumbra celebrar fiestas en su vivienda. El problema que se presenta con la vivienda vacacional no es propiamente la actividad, sino el usuario o el tipo de ocupante (turismo de borrachera, despedidas de soltero …).
Se afirma que el alquiler turístico eleva el precio de los alquileres. Lo cierto es que, como afirma el conferenciante, el principal problema que existe en el mercado de alquiler en España es el alto volumen de viviendas vacías, a diferencia de lo que ocurre en el resto de Europa. Ello viene motivado en parte por la falta de seguridad jurídica que percibe el propietario y el alto riesgo de impago. Sería importante poner en marcha el Registro de Impago de Alquileres que se regula en la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013. Así se sacaría del mercado de alquiler a los inquilinos que no pagan y daría seguridad a los propietarios a la hora de alquilar. El único inconveniente, es que sería necesario un esfuerzo adicional de las administraciones públicas para atender a todas aquellas personas que por sus escasos ingresos y problemas para atender los pagos quedarían fuera del mercado de alquiler. También daría seguridad al arrendador el agilizar los procedimientos judiciales de desalojo que pueden llegar en algunos casos a un año. En otros países europeos, se incentiva el alquiler y se penaliza el tener las viviendas vacías, todo ello ayuda a aumentar la oferta de inmuebles y contiene los precios.
Existe un estudio de la CNMC, el E/CNMC/003/18, en el que se cuestionan la normativa de muchas Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, cuya normativa recoge diversas limitaciones o regula las zonas en las que puede desarrollarse el alquiler vacacional, excluyendo a todas las demás. Incluso había Ayuntamientos como el de Oviedo que limitaban este tipo de alquiler a la planta baja o primera y exigían el acceso directo desde la calle. Todas estas normativas limitativas del derecho de propiedad están siendo anuladas por los Tribunales Superiores de Justicia. Para solucionar este caos normativo, se ha creado un grupo de trabajo que estudie una regulación básica a nivel nacional que solucione la fragmentación normativa actualmente existente.
Esta facultad regulatoria que se otorga a la comunidad de propietarios precisa la doble mayoría (votos y coeficientes) de tres quintos de los propietarios y su alcance o contenido está limitado por lo establecido en el propio ordenamiento jurídico y la jurisprudencia. Los límites regulatorios de la comunidad serían los siguientes:
- En primer lugar establece la reforma que esta regulación ha de realizarse “en los términos establecidos en la normativa sectorial turística”. En el caso de Asturias esta normativa es el Decreto 48/2016 y en ella no se deja apenas margen a las comunidades para esta regulación (únicamente se contempla la posibilidad de que estas puedan reducir el tamaño del pictograma que hay que que colocar a la entrada de la vivienda vacacional).
- En segundo lugar, no se puede limitar o restringir el derecho de uso inherente a la propiedad, estableciendo días, horas, zonificaciones … La regulación de la comunidad habrá de estar orientada a evitar molestias al resto de los ocupantes del inmueble y a compatibilidar los derechos de unos y otros. Así se admite como válido el exigir al propietario que disponga de un seguro por los daños que puedan causar los inquilinos, tanto a los elementos comunes como a los privativos, haciendo responsable solidario al propietario de los daños ocasionados por sus inquilinos caso de que no disponga de él. También podrían obligar a la entrega a los inquilinos de unas normas de convivencia con la advertencia de que su incumplimiento sería causa de desalojo, establecer que en caso de estacionamiento de vehículos en zonas comunes o en plazas ajenas se podrá retirar el vehículo a la calle por una grúa particular, exigir la inscripción de la vivienda turística en los registros autonómicos correspondientes para denunciar a Turismo en caso de incumplimiento, … y por último exigir al propietario que informe a su inquilino o incorpore a su propio reglamento de régimen interior (las del art. 16 Decreto del Principado 48/2016) las normas que haya establecido la Comunidad para poder requerir de la Policía el desalojo en caso de incumplimiento.
- En tercer lugar, se admite expresamente la posibilidad de incrementar la participación en los gastos de comunidad en un 20%, incluso en las derramas.
- Por último, la regulación de la comunidad de propietarios no tendrá efectos retroactivos y por tanto no afectará a quien tenga su vivienda inscrita como vivienda turística o vacacional.
Lo que en ningún caso podrá la Comunidad es recoger en unas normas de régimen interior limitaciones al uso de la vivienda, tanto para el arrendador como para el arrentario, por ejemplo, prohibiendo animales de compañía o limitando el número de personas que pueden acceder a la vivienda. También se considera nula la prohibición o la restricciones al uso de los elementos comunes a los inquilinos (pistas deportivas, piscinas …). No sería tampoco legal la imposición de sanciones pecuniarias por la comunidad de propietarios, ya que para ello es precisa una ley habilitante, que no existe (reserva de ley del art. 25.1 CE). Sin embargo, el arrendador que cede su posesión sí podrá establecer este tipo de limitaciones al inquilino a nivel contractual, pero la comunidad no podrá exigirlo.
Si bien el alquiler vacacional es algo que no se puede prohibir desde su inicio, la Ley de Propiedad Horizontal (art. 7.2) regula la posibilidad de privar del uso de la vivienda hasta por tres años al propietario y de forma definitiva en el caso de alquileres, cuando existen ruidos o molestias de cierta entidad. En este sentido existen sentencias en Cataluña y Valencia donde se condenaba a la prohibición de destinar la vivienda a usos turísticos por las molestias y problemas que habián generado a los vecinos. Destacar la de 19/5/2016 del TSJ de Barcelona donde se decretó el cese definitivo de la actividad en unas viviendas gestionadas por una empresa turística. No obstante, las molestias no se pueden presumir, hay que esperar a que se produzcan y, estando debidamente acreditadas, servirán para prohibir usos turísticos en casos concretos. En todos estos casos, existe una responsabilidad del propietario “in eligendo” o “in vigilando” que se lucra por su actividad y por tanto le es exigible una especial diligencia y la obligación de vigilar la “reputación” de las personas que alquilan su vivienda. En cualquier caso, no hay que confundir la molestia con la incomodidad. La primera afecta a todos o la mayoría de los vecinos y es una cuestión comunitaria y la segunda tiene un alcance limitadao que sólo afecta a una persona, como ocurre con los ruidos que el uso ordinario de la vivienda genera (el ruido de los tacones, el golpe de una puerta a cerrar ...)
En la conferencia también se abordaron algunas otras cuestiones de interés como el deficiente sistema legal de desalojo que existe actualmente para los ocupas, que es muy lento, ya que obliga a acudir al Juzgado y alarga el proceso durante meses, cuando en la mayoría de los países europeos en 48 horas el piso queda libre y a disposición del propietario. Las comunidades de propietarios frente a este problema no pueden hacer nada, ya que quien tiene que realizar los trámites es el propietario que en muchas ocasiones ha abandonado la vivienda. En algunos casos la picaresca del ocupante llega al extremo de pagar la comunidad para simular la existencia de un arrendamiento y evitar que se le aplique este procedimiento “expres” de desalojo. No hay que confundir la ocupación de una vivienda vacía con el de una segunda residencia. La ocupación de esta última constituye un delito de allanamiento de morada y el desalojo es mucho más rápido y sencillo.
Se hizo referencia a que para luchar contra la morosidad sistémica de determinados inquilinos, hay comunidades que recurren a adoptar acuerdos a sabiendas de que son nulos, como la imposición de sanciones o limitaciones a la propiedad, para obligar al propietario moroso a impugnar el acuerdo de modo que el acuerdo nulo pueda quedar convalidado con el paso de un año. Con ello consiguen que se ponga al día, al ser imprescindible estar al día en los pagos de comunidad para poder impugnar un acuerdo.
Como las normas de régimen interior que pueda acordar la Comunidad no suelen acceder al Registro de la Propiedad y el nuevo adquirente puede alegar desconocimiento para no cumplirlas, se aconseja comunicar las mismas a los nuevos adquirentes o hacerlas públicas en el tablón de anuncios o al enviar cualquier comunicación como actas o convocatorias.
Por último, el conferenciante propuso a los asistentes que cuando algún propietario quiera realizar alguna instalación que no amparen los estatutos, como colocar una pérgola, cerrar una terraza o instalar una caldera de pellets, no se plantee en la junta como una autorización individual a un propietario, ya que no cabrá el voto presunto de los ausentes (art. 17,8 LPH) y será muy difícil obtener las mayorías necesarias dentro de la junta, ya que lo son del total de propietarios y no sólo de los asistentes. Sin embargo si se plantea como un acuerdo que afecta a todos los propietarios, se aplicará la regla del voto presunto, con lo que será suficiente con obtener la doble mayoría de los asistentes a la junta y esperar a que pasen los treinta días desde la notificación del acta para comprobar que se han obtenido los tres quintos que pueda exigir la norma para su aprobación. En estos casos habrá que hacer constar mediante diligencia en el libro de actas los propietarios que hayan comunicado su oposición y el resultado final de la votación y comunicarlo a los propietarios, ya que realmente hasta esta segunda notificación no se inician los plazos de impugnación del acuerdo.
Para más información se pueden consultar las siguientes publicaciones en la prensa:
Artículo sobre normas de régimen interno
Antonio Lorca Fernández
Administrador de Fincas del CAF Asturias
