En los edificios existen una serie de instalaciones que generan un riesgo de accidente y que precisan de revisión de modo que en todo momento sean seguras y eficientes. Por ello, se exige el mantenimiento de esas instalaciones, su revisión periódica e inspección por técnicos especializados.
No es la Administración la que va a requerir o realizar esos controles. La responsabilidad de que se realicen va a ser siempre de la comunidad de propietarios o titular del edificio. Los organismos públicos únicamente van a actuar cuando se produzca un siniestro o exista alguna denuncia, para sancionar a la comunidad que no cumpla con los mantenimientos, revisiones e inspecciones que exige la normativa.
Las instalaciones comunitarias generadoras de riesgo son básicamente: los ascensores, las instalaciones eléctricas, las instalaciones de calefacción, agua caliente y aire acondicionado, los depósitos de gasoil y gas y sus conducciones, las instalaciones contraincendios, los portones de garaje, el propio edificio desde el punto de vista estructural y, en los edificios construidos conforme al Código Técnico de la Edificación, todas aquellas que se especifiquen en el libro del edificio o en libro de mantenimiento del edificio.
El incumplimiento de las operaciones de mantenimiento, de las revisiones y de las inspecciones que legalmente sean obligatorias puede generar las siguientes consecuencias:
- Imposición de sanciones administrativas a la comunidad de propietarios titular del edificio, según se recoge en la normativa que las regula.
- La falta de cobertura en los siniestros que vengan ocasionados por las instalaciones sujetas a revisión, mantenimiento o inspección. Así se indica en algunas pólizas que quedan excluidos “los daños cuyo origen sea el deliberado incumplimiento de normas, leyes, ordenanzas y reglamentos referentes al mantenimiento de viviendas y edificios y sus instalaciones” o que no se asumen “las responsabilidades derivadas del incumplimiento de las normas o reglamentos vigentes al mantenimiento, revisión o conservación de los bienes asegurados”. Ello supone que, en estos casos, todos los propietarios tendrán que afrontar las consecuencias económicas del siniestro de su propio bolsillo.
- Responsabilidad penal en caso de imprudencia grave con resultado de muerte. Conforme al art. 142 del Código Penal, podrían ser castigados como reos de homicidio imprudente con la pena de prisión de uno a cuatro años quienes por imprudencia grave fueran los causantes del fallecimiento. La falta de los mantenimientos, revisiones e inspecciones que marca la normativa puede ser la causa determinante, piénsese en un incendio que no se puede extinguir porque una BIE no tiene agua o un desprendimiento del edificio que se habría podido evitar si se hubieran realizado las revisiones legales. Además, quien sea declarado responsable penalmente, deberá también hacer frente a las responsabilidades civiles.
En este artículo me voy a centrar básicamente en las inspecciones periódicas obligatorias de los edificios y que generalmente realizan los Organismos de Control Autorizados por la Administración (OCAs). Su cometido es prevenir y controlar los posibles riesgos para los usuarios derivados de la utilización de determinadas instalaciones del edificio. Las instalaciones sujetas a inspección son las siguientes:
1º.- Los ascensores: Se regula en el Reglamento de aparatos de elevación y manutención que forma parte del Real Decreto 2291/1985, de 8 de noviembre, y en la Instrucción Técnica complementaria AEM 1 “Ascensores”, publicada en el Real Decreto 88/2013 de 8 de Febrero. Se realizan cada 4 años en ascensores instalados en edificios de más de 20 viviendas o con más de cuatro plantas y cada 6 años en el resto de los edificios. También se prevén inspecciones extraordinarias en caso de accidente o de reforma del ascensor.
2º.- Los depósitos y conducciones de gasóleo hasta la instalación térmica: Se recoge en el Reglamento de Instalaciones Petrolíferas, modificado por el Real Decreto 1523/1999 de 1 de octubre, y sus Instrucciones Técnicas Complementarias MI-IP.03, publicadas en el Real Decreto 1427/1997 de 15 de septiembre, en lo referente a instalaciones petrolíferas para uso propio y afecta a:
a) Los depósitos aéreos o en superficie sin proyecto, es decir, con capacidad de más de 1.000 litros y hasta los 3.000 situadas en interior o hasta 5.000 si la instalación se sitúa en el exterior de la edificación, y a los depósitos de mayor capacidad que requieren proyecto. Deben pasar revisión periódica cada 5 años e inspección cada 10 años.
b) En los depósitos enterrados, salvo que sean de doble pared o con cubetos estancos con tubo buzo, además de las revisiones e inspecciones anteriores hay que añadir pruebas de estanqueidad con producto cada 5 años y cada 10 sin producto y limpio, después de un examen visual de la superficie interior y de la medición de espesores.
c) Las conducciones de gasóleo enterradas deberán pasar la primera prueba de estanqueidad a los 10 años y las sucesivas cada 5 años
d) También en el caso de depósitos enterrados, deberán pasar pruebas de protección activa (catódica mediante corriente impresa) cada 5 años, coincidiendo con las revisiones si la instalación no supera los 10 m³, cada 2 años para las instalaciones que entre 10 y 60 m³ y cada año para las que superen los 60 m³.
e) Inspección periódica global de instalaciones con proyecto (más de 3.000 litros en interior y 5.000 en exterior) cada 10 años.
En este caso, las revisiones y pruebas periódicas las puede realizar la empresa instaladora, reparadora o mantenedora de la instalación térmica o un organismo de control autorizado. La inspección periódica global siempre se tiene que realizar por una OCA.
3º.- Los depósitos de GLP (incluido el propano y el butano) y la instalación receptora de gas: Se rigen por el Reglamento técnico de distribución y utilización de combustibles gaseosos según Real Decreto 919/2006 de 28 de julio y por la ITC-ICG 03. Los depósitos deben pasar una pruebas de presión cada 15 años a realizar por una OCA.
Además, los depósitos tienen que tener contratado un mantenimiento preventivo anual para verificar la correcta estanqueidad y aptitud de uso y la misma empresa mantenedora tendría que realizar también una revisión del conjunto de la instalación, junto con la revisión de la instalación receptora cada 5 años (4 en el País Vasco).
Conforme a la misma normativa, las instalaciones receptoras de gas natural, con o sin depósito, tienen que pasar una inspección cada cinco años. En ella se revisa el funcionamiento y la estanqueidad del contador, las tuberías, las llaves y gomas y el estado de conservación. La puere llevar a cabo la empresa distribuidora de gas o un instalador habilitado de gas natural.
4º.- Las instalaciones térmicas de los edificios. El objetivo de esta inspección no es sólo la seguridad de la instalación, sino también la salud de los ciudadanos, la calidad del aire y el fomento del ahorro de energía. Viene recogida en la IT 4.3 del RITE, conforme a las Directivas 2010/31/UE y 2018/844/UE. Tras la última reforma que entra en vigor el 1/7/2021 serían las siguientes:
- De los sistemas de calefacción y aire acondicionado con generadores que tengan una potencia térmica nominal >70kW: cada 4 años
- De la instalación térmica completa: cada 15 años.
Además de estas inspecciones, las instalaciones térmicas de más de 70 kw tienen que tener contratado un mantenimiento preventivo mensual.
5º.- Las instalaciones eléctricas de baja tensión: Se regula en el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (REBT) y sus Instrucciones Técnicas Complementarias (ITC), publicados en el Real Decreto 842/2002 de 2 de agosto. El Gobierno del Principado de Asturias a publicado unos Criterios para la Inspección Periódica de Instalaciones Eléctricas de Baja Tensión Comunes en Edificios de Viviendas de Potencia Total Instalada Superior a 100 KW. La periodicidad es la siguiente:
Cada 5 años para
- Garajes con más de 24 plazas.
- Piscinas con potencia instalada superior a 10 KW.
- Alumbrados exteriores con potencia instalada superior a 5 KW.
- Salas de calderas de gas con independencia de su potencia, ya que son locales con riesgo de incendio o explosión de Clase I.
- Cada 10 años para las zonas comunes del edificio cuando supere 100 KW de potencia total instalada, lo que se suele ocurrir en edificios de 25 viviendas o más.
6º.- Las instalaciones contraincendios de los aparcamientos con una superficie construida mayor o igual a 500 m2 (unas 25 plazas de garaje). La inspección periódica también afecta a los locales de riesgo especial alto, entre los que podrían estar, en base a la clasificación del Código Técnico de la Edificación DB-SI, las zonas de trasteros si tienen una superficie mayor a 500 m2, las salas de calderas si tienen una potencia útil nominal mayor de 600 kw o almacenes de residuos de más de 30 m2. Se estableció la obligación de que una OCA realice la inspección de dicha instalación en el Real Decreto 513/2017, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de instalaciones de protección contra incendios. Las instalaciones legalizadas posteriores a diciembre 2007 tienen que pasar la revisión a los 10 años de su puesta en servicio, las de más de 20 años antes del 13 diciembre de 2018, las instalaciones entre 15 y 20 años antes del 13/12/2019 y las instalación entre 10 y 15 años antes del 13/12/2020. Las inspecciones posteriores se deberán realizar cada 10 años. En este Reglamento se añaden además revisiones trimestrales, a las anuales que ya existían.
7º.- El mismo edificio desde el punto de vista estructural: La regulación de la inspección técnica de los edificios, dentro de un documento más amplio que se denomina Informe de Evaluación del Edificio, se contiene en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, complementado por la normativa autonómica (en el caso de Asturias por el Decreto 29/2017, de 17 de mayo), al haber sido declarado inconstitucional parte de su articulado por invadir competencias de estas el 21/1/2016. Están obligados a disponer del Informe de Evaluación de los Edificios las comunidades de propietarios, agrupaciones de comunidades de propietarios o los propietarios únicos de edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que cuenten con una antigüedad igual o superior a 50 años. Afecta a todos los elementos estructurales, constructivos y a las instalaciones que no requieran, por su normativa sectorial, inspecciones técnicas específicas. Tiene una vigencia de diez años y lo pueden ejecutar arquitectos e ingenieros técnicos o superiores.
La cumplimentación de estas inspecciones, revisiones y mantenimientos en los edificios obliga a las comunidades de propietarios a servirse de profesionales de la administración de fincas que contraten y controlen su realización. De otro modo, los propietarios pueden llevarse sorpresas desagradables cuando llegue una sanción o el seguro no atienda el siniestro.
Antonio Lorca Fernández
Administrador de Fincas del CAF Asturias
