Es bastante habitual el que los administradores de fincas asignemos los gastos de administración al grupo de reparto de gastos “todos iguales”, sobre la base de que los honorarios del administrador se han fijado en base a un precio unitario por predio. Esa práctica viene avalada por diversos autores y manuales, aunque sin mayor fundamentación o justificación.
Los Tribunales sin embargo han adoptado la postura contraria, anulando el reparto de este gasto a partes iguales o en la forma en la que el administrador los ha calculado, al considerar que ha de efectuarse entre todos los propietarios en proporción al coeficiente. Unicamente, si existe un acuerdo unánime, admiten que los gastos de administración puedan repartirse conforme a otro criterio que no sea el coeficiente. Así, en un supuesto concreto, la Audiencia Provincial de Palencia, en su Sentencia de 23/10/2009, señala que los honorarios de la administración no pueden reclamarse a los miembros de la comunidad de acuerdo con la propuesta “presentada a la comunidad de 2,75 euros al mes por cada una de las 39 viviendas, 2,75 euros al mes por el local y 22,22 euros por los garajes”, ya que no existe acuerdo alguno de la Comunidad de Propietarios para que el pago de los honorarios de la administración se realice al margen de las cuotas de participación de los copropietarios, “porque una cosa es cómo la administradora ha calculado los honorarios para alcanzar la cantidad total mensual de 132,22 euros y otra bien distinta que la comunidad haya acordado que el pago de tal gasto general se realice conforme a la susodicha propuesta”. En el mismo sentido se pronuncia también la Audiencia Provincial de Asturias en su Sentencia de 14/07/2009, al indicar que “carece de efectos el contrato celebrado entre el Administrador y la Comunidad de Propietarios en cuanto a las relaciones internas entre los miembros de la Comunidad, al no haberse modificado el Titulo Constitutivo de la misma conforme a los procedimientos exigidos en la Ley, y en consecuencia el reparto de los gastos de administración deberá hacerse de conforme viene establecido en el Titulo Constitutivo de la Comunidad (5/03/1970), en el que claramente se establece que, habrá de estarse al reparto por coeficientes en función de las cuotas de participación de cada comunero para los gastos de conservación, reparación… incluidos los de administración general y seguro"
Como colofón a la sentencias antes indicadas la de la Audiencia Provincial de Madrid de 30/3/2007 razona que “no debemos olvidar que los propietarios se ven beneficiados por la labor del administrador en función de su coeficiente de participación en la Comunidad, ya que al mismo le corresponde a) velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares, c) atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios y d) ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes, por lo que aquellos propietarios que tienen mayor responsabilidad en los elementos comunes resultarían injustamente beneficiados si se dividiera este gasto por partes iguales”.
En definitiva, el Administrador que aún siga distribuyendo el gasto de administración por otro criterio que no sea el del coeficiente, tendrá que ir pensando en cambiar el criterio de reparto, ya que en otro caso se arriesga a que las cuentas sean impugnadas por este motivo y anuladas por los tribunales.
Los tribunales en estas sentencias no se plantean la posibilidad de que el gasto de administración pueda ser individualizable (artículo 9.1.e LPH), a diferencia de lo que ocurre con otros gastos que si se admiten como tales y, en consecuencia se repercuten de la misma forma que los soporta la comunidad. La doctrina jurisprudencial determina que, para que quepa considerar como individualizables determinados gastos, es preciso que así se determine en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y, también, es factible su decisión en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad (STS de 16 de noviembre de 1996, 29 de mayo de 2009, 14 de marzo de 2000 ...). Dicho acuerdo ha de ser expreso y en Junta legalmente convocada al efecto que modifique lo establecido en los Estatutos sobre contribución a los gastos comunes, sin que “el hecho de haber aceptado la demandante en otros momentos anteriores la contribución igualitaria, no supone actuar en contra de los propios actos, pues los acuerdos tomados en las Juntas, al no estar destinados a modificar el Título Constitutivo ni aprobar Estatutos, reducen su tiempo de vigencia a la anualidad en que se adoptaron o, en su caso, se prorrogaron de forma expresa o tácita, si antes no fueron sustituidos por otros en sentido contrario, de modo que la aceptación del acuerdo sólo crea la relación jurídica vinculante para el aceptante durante el tiempo de vigencia del acuerdo, sin extenderse ni vincular a los que pudieran tomarse en Juntas posteriores” (SAP Madrid, Sección 25, de 16/12/2004).
También se viene considerando individualizables aquellos gastos que se puedan medir mediante contadores individuales y determinados gastos e impuestos cuyo sujeto pasivo es la propia vivienda, como son la tasa de recogida de basuras y el impuesto de afecciones medioambientales o canon de saneamiento. Ello, porque, si bien la comunidad es el titular del contrato de los suministros a los que van asociados las mencionadas tasas e impuestos, podrían haber sido contratados de forma individual por cada vivienda. Realmente, no se trata de gastos generales, sino de gastos particulares susceptibles de individualización en función del consumo de cada vivienda y por tanto se han de repartir o imputar sólo a los vecinos que los tienen contratados conjuntamente a través de la comunidad de propietarios. En este sentido, la Audiencia Provincial de Segovia en su Sentencia de 11/09/2017 considera “gastos susceptibles de individualización, aquellos gastos que puedan computarse de forma individual en cada uno de los comuneros, como son los consumos que pueden ser determinados mediante contadores”. En el mismo sentido SAP Tenerife 27/10/2016, SAP Zaragoza 19/05/2005, SAP Madrid 28-9-2004, SAP Asturias 30/9/2003,... Destacar la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de enero de 2008 en la que se razona que "En cualquier caso, la regla 5 ª del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, texto vigente en el momento de los hechos, pero redactada en los mismos términos que el apartado e) del artículo 9 del vigente, obliga a cada propietario a contribuir, con arreglo a su cuota de participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generados por las responsabilidades "que no sean susceptibles de individualización", o lo que es igual, solo es posible acudir a la pauta contributiva de la cuota de participación en el supuesto de que los gastos por razón de servicios, tributos, cargas y otros conceptos "no sean susceptibles de individualización", imposibilidad que de ordinario no se dará por lo que respecta al consumo de fluido eléctrico, agua y gas de servicio público por cada uno de los propietarios de los independientes pisos y locales (STS 22 de diciembre 1979 [ RJ 1979, 4451] )".
Antonio Lorca Fernández
Administrador de Fincas del CAF Asturias
