Obligación de la comunidad de propietarios de reparar en todo caso las filtraciones a través de los muros de contención del sótano.

   Existe una mala práctica bastante extendida que consiste en no drenar e impermeabilizar correctamente los muros de contención de los garajes, al menos hasta la aparición del CTE. Ello no quiere decir que no existiese normativa al respecto. Todavía está vigente, al menos no ha sido derogada expresamente, la Orden de 29 de febrero de 1.944 por la que se determinan las condiciones higiénicas mínimas que han de reunir las viviendas. En ella se establecía la necesidad de aislar de la humedad en muros y nichos y se preveía el “aislamiento del terreno natural por cámara de aire o capa impermeable de 0,20 en espesor mínimo” y la “impermeabilización de muros y suelos mediante empleo de morteros y materiales hidrófugos adecuados”.

    Hasta la Norma Tecnológica de la Edificación NTE-ASD/1977, sobre «Acondicionamiento del terreno. Saneamiento: Drenajes y Avenamientos», publicada en el BOE de 23/4/1977, en aplicación del Decreto 3565/1972, no se reguló en detalle esta obligación. No obstante, esta normativa técnica no era obligatoria y sólo podía exigir su cumplimiento el promotor, los organismos que otorgaban los beneficios de protección oficial, las aseguradoras de las obras y las entidades de crédito que las financiaban.

   Se sujetase el proyecto del edificio a esta normativa o no, lo cierto es que no resulta tolerable la existencia de filtraciones o humedades por los muros de contención de los sótanos, existiendo responsabilidad del contratista y del arquitecto que hubiera dirigido la obra por ruina funcional, al amparo de la jurisprudencia existente en torno al artículo 1.591 del Código Civil, y además responsabilidad contractual del promotor de los artículos 1101 y 1124 CC. La buena práctica constructiva, estuviese o no recogida en las leyes y normas, obligaba a impermeabilizar convenientemente todas las estructuras enterradas y evitar que pudiera entrar agua en el interior del edificio, en cuanto ello afectaría a la usabilidad del inmueble exigible por el comprador al amparo de los artículos 1.104, 1591, 1.461 y ss del Código Civil, tal y como venían declarando los tribunales. Pese a la reiterada jurisprudencia sobre la estanqueidad que debían reunir los edificios, en aplicación de preceptos tan antiguos como los del Código Civil, no se menciona la estanqueidad del edificio hasta la Ley 8/1999, que da la redacción que conocemos al artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, y posteriormente la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que en su artículo 3.c.1 la menciona como un requisito básico de la edificación, relativo a la habitabilidad

   La estanqueidad de la edificación pasa a ser con la nueva regulación una obligación exigible, conforme a las reglas de la "buena construcción", no sólo a todos los intervinientes en la edificación, sino también a la propia comunidad de propietarios. Así, el arquitecto debe tomar los datos del estudio geotécnico del terreno para adoptar las soluciones constructivas exigibles por la especificidad de la misma y de su ubicación, y ello en orden al diseño del sótano, al sistema de la impermeabilización de las paredes o muros de contención, al drenaje y a la canalización de las aguas que filtran por el terreno. La obligación del estudio geotécnico se regula también este mismo año en la Instrucción de Hormigón Estructural (EHE-98) publicada en el BOE el 13-1-99 (R.D. 2661/98) para los edificios contratados o ejecutados por las administraciones públicas, pero no es hasta el Código Técnico de la Edificación (DB SE-C Capítulo 3 3.1) cuando se extiende a todos los edificios y se regula detalladamente el contenido del mismo. En cualquier caso, la elaboración de estudios geotécnicos en edificación colectiva ya se había generado desde que entró en vigor la Ley de Ordenación de la Edificación, ya que las compañías aseguradoras lo exigían para realizar el seguro decenal, porque en dicha Ley se recogía la obligación y por tanto la responsabilidad del director de la obra de “verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno”.

   Por otro lado, es frecuente que el agua que filtra en el sótano proceda del predio colindante o de la red pública de abastecimiento o alcantarillado. Este tipo de fugas de la red de los edificios colindantes no debería constituir ningún problema si el drenaje de los edificios estuviera realizado correctamente. En estos casos, resultan aplicables los artículos 586, 1907, 1908.4 y 1910 del Código Civil. Conforme a estos preceptos, el propietario del edificio está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo, obligación que hace extensiva la jurisprudencia a todo tipo de construcciones, como patios y jardines. También es responsable de los daños que ocasione a los colindantes por falta de las reparaciones necesarias, especialmente en el caso de aguas residuales. Con independencia de la responsabilidad de los predios colindantes y de los agentes intervinientes en la edificación, la reforma del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/1999 hizo además responsable a la comunidad de propietarios de estas filtraciones o falta de estanqueidad de los sótanos, al indicar que “será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad”. Por tanto, el correcto mantenimiento de los elementos que aseguren la estanqueidad del edificio ante inmisiones de agua externas es una obligación que compete directamente a la comunidad de propietarios, sin perjuicio de que puedan existir otros responsables. Como señala la Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Asturias en la Sentencia de 24/03/2017, se trata de una acción independiente, tanto por aplicación de los artículos 1902 del CC y siguientes, como especialmente en virtud del deber activo y dinámico de mantenimiento de los elementos comunes que impone el artículo 10.1 LPH a la comunidad, “acción que es independiente de la existencia de vicios o defectos constructivos imputables a terceros y de las acciones que pueda instar la comunidad para su reparación”.

   También el Tribunal Supremo en su sentencia de 3/1/2007 se ha pronunciado sobre este tema indicando que “No es menester citar la pléyade de sentencias de esta Sala que consideran, a efectos de la calificación de la ruina como funcional, que la existencia de humedades por defectos de estanqueidad o impermeabilización afectan a la funcionalidad y habitabilidad del inmueble (por sólo citar las más recientes, SSTS de 26 de septiembre de 2005, 27 de septiembre de 2005, 17 de octubre de 2005, 22 de marzo de 2006 ). En consonancia con ello, la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglos a las técnicas constructivas en cada momento vigentes, con independencia de las acciones que pudieran proceder respecto de los agentes de la construcción para exigir responsabilidad por los daños materiales sufridos por el inmueble”. Aclarar que el perjudicado tiene acción directa e inmediata contra la comunidad de propietarios sin necesidad de tener que someter previamente el asunto a la comunidad de propietarios, al amparo del artículo 16.2 LPH, ya que dicho precepto faculta al propietario para solicitar que se tome una decisión sobre el tema, pero no le obliga a pasar por la decisión que se adopte en la junta, “pues el derecho a solicitar la tutela judicial efectiva no está supeditado ni condicionado a ninguna reclamación o petición previa a la junta” (SAP Sevilla, Sección 5ª, 27/2/2009). Evidentemente, si somete el tema a la junta y ésta no se pronuncia o lo hace de forma negativa, podrá además impugnar el acuerdo, sin que el hecho de que no lo haga impida que pueda utilizar la acción directa que deriva del artículo 10.1 LPH (SAP Madrid, Sección 25ª, 15/7/2011).

   Resulta igualmente ilustrativa la Sentencia de la Sección 21ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 26/1/2012 al señalar lo siguiente:
   “El hecho que incluso si el aislamiento del inmueble fuera conforme con las normas técnicas vigentes en el momento de la construcción no es obstáculo para que la comunidad deba cumplir sus deberes de conservación para garantizar la habitabilidad del inmueble con arreglo a técnicas constructivas vigentes en cada momento, de tal suerte que la correcta realización de las obras en el momento de la construcción no la exime de su deber de conservación de los elementos comunes en condiciones adecuadas y las obras necesarias para el cumplimiento de este deber no pueden considerarse mejoras no exigibles.

   En la misma línea se ha manifestado esta misma Sala en un supuesto similar, en sentencia de 2 de noviembre de 2009, recurso 797/07 , donde venía a tratar de un edificio construido hacía 70 años y que presentaba graves deficiencias. Señalando que si los defectos constructivos del edificio -falta de aislamiento, inexistencia de una cámara de ventilación debajo de la solera, defectuosa red de pocería y otras- precisa obras para su adecuado sostenimiento por afectar, a sus condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad o seguridad, la obligación de la comunidad de Propietarios es su realización, sin perjuicio de las acciones que tenga contra los constructores, pudiendo interesar las subvenciones precisas para una rehabilitación integral del inmueble en su caso. De tal manera que si dichos defectos constructivos afectan a la conservación del inmueble en su conjunto, e individualmente a la parte actora, en cuanto integrante de la comunidad, es claro, que dada la entidad de los daños, la reparación debería ser a cargo de la Comunidad. Siendo claro que la falta de impermeabilización del inmueble, como en este caso, afecta a las condiciones de habitabilidad del mismo y a su funcionalidad.
   Aún en el caso que se califique o no como defecto constructivo la deficiente impermeabilización del inmueble, que es el origen entre otros factores de las humedades que presenta el conjunto del mismo, y con independencia que la Comunidad haya procedido o no a reclamar a los intervinientes en el proceso constructivo por tales defectos, es claro que existe la obligación de la Comunidad de proceder a su reparación. De modo que el artículo 10.1 de la LPH no obliga exclusivamente a la Comunidad a mantener o conservar los elementos comunes, sino a reparar los que se originen o se manifiesten a lo largo de la vida del edificio, ya sean o no imputables directamente a la misma. Ya las conociera o no con antelación, pues solo así podrá cumplir ese deber de conservación, entendido en su acepción más usual y garantizar el goce pacífico a los comuneros de sus elementos privativos, en las condiciones establecidas en el citado precepto.
   El suelo y la cimentación son elementos comunes del edificio (artículo 396 CC), y su defectuosa impermeabilización y consistencia es la que está causando los daños en la vivienda de los demandantes descritos en el acta notarial antes referida. Nos parece bastante claro que la reparación de dichos defectos esté comprendido dentro del artículo 10 LPH , por afectar al adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, sus elementos estructurales, de estanqueidad y habitabilidad, por lo que la Comunidad de Propietarios debe acometer dichas reparaciones necesarias en los elementos comunes para subsanar esas deficiencias y reparar igualmente los daños producidos en la vivienda del actor con motivo de dichas humedades.”

Antonio Lorca Fernández

 Administrador de Fincas del CAF Asturias