En casi todos los edificios existen predios en pro indiviso, ya sea porque pertenezca a un matrimonio, generalmente en gananciales, o a una comunidad hereditaria. En el primero de los casos, acude el marido o la mujer indistintamente y el que comparece es quien opina y vota. Nadie se plantea que pudieran comparecer ambos y pretender votar los dos y se compute un voto doble, o que cada uno tenga la mitad de la cuota de representación de la vivienda. Otro ejemplo típico es la vivienda que heredan varios hermanos, lógicamente, entre ellos se pondrán de acuerdo sobre cuál acudirá a las juntas, y con quién se entenderá el administrador. En ningún momento se plantearía que el administrador tiene que convocar a todos los hermanos, sino exclusivamente a aquél que haya comunicado la representación. O que tiene que dividir los gastos de la vivienda entre cada uno de los hermanos y cobrar por partes. O que pueden acudir todos y cada uno votar con una cuota de participación resultante de la división de la cuota de la vivienda entre ellos.En casi todos los edificios existen predios en pro indiviso, ya sea porque pertenezca a un matrimonio, generalmente en gananciales, o a una comunidad hereditaria. En el primero de los casos, acude el marido o la mujer indistintamente y el que comparece es quien opina y vota. Nadie se plantea que pudieran comparecer ambos y pretender votar los dos y se compute un voto doble, o que cada uno tenga la mitad de la cuota de representación de la vivienda. Otro ejemplo típico es la vivienda que heredan varios hermanos, lógicamente, entre ellos se pondrán de acuerdo sobre cuál acudirá a las juntas, y con quién se entenderá el administrador. En ningún momento se plantearía que el administrador tiene que convocar a todos los hermanos, sino exclusivamente a aquél que haya comunicado la representación. O que tiene que dividir los gastos de la vivienda entre cada uno de los hermanos y cobrar por partes. O que pueden acudir todos y cada uno votar con una cuota de participación resultante de la división de la cuota de la vivienda entre ellos.
Si bien, normalmente sólo acude o votar uno de ellos en la junta, a veces se pueden producir situaciones conflictivas, cuando en el acto de la junta, alguno de los integrantes del pro indiviso pretende ejercitar el voto en sentido contrario a los demás que están allí presentes o cuando uno de los integrantes del pro indiviso vota en un sentido y otro que no haya asistido a la junta intenta anular el voto o cuando el voto de un miembro del proindiviso impide la obtención de la mayoría necesaria para adoptar un acuerdo.
Quién decide cuándo una representación es válida y en qué momento
En este tipo de situaciones, es preciso determinar quién tiene que valorar y pronunciarse sobre si una persona en concreto puede o no actuar en representación de un predio en pro indiviso. Podría pensarse que es el secretario de la comunidad de propietarios. Aún cuando sus funciones en el acto de la junta no se especifican en la Ley de Propiedad Horizontal, aplicando la analogía (Art.4.1 del Código Civil) podrían ser las que se recogen en los artículo 16.2, 18 y 19.4 de la Ley de Régimen Jurídico del Sector Público. Así, el primero de los artículos mencionados se señala que el secretario debe velar por la legalidad formal y material de las actuaciones del órgano colegiado y garantizar que los procedimientos y reglas de constitución y adopción de acuerdos son respetadas. No obstante, pese a actuar como garante de la legalidad, no se le atribuye la potestad de tomar decisiones al respecto, únicamente la de informar. Es al presidente el que legalmente tiene atribuida la dirección de la junta y por tanto a quien le corresponde moderar el desarrollo de la junta y quien, bajo el asesoramiento del secretario, decide si un predio está correctamente representado (SAP SEcción 9ª de 28/4/2005).
El momento en que se toma esa decisión es el de constitución de la junta y justo antes de empezar a tratar el orden del día. Si la representación no se acredita debidamente al iniciarse la junta o existen dudas sobre su validez, será el presidente, con el auxilio del secretario o del resto de los propietarios que asistan a la junta, quien tenga que decidir si la admite o tiene por ausente a dicho predio, sin perjuicio de que posteriormente se pueda acudir al mecanismo de la subsanación que prevé el artículo 19.3 LPH o al de la impugnación de los acuerdos por parte del propietario afectado.
Requisitos de la representación.
La representación en principio debe constar por escrito (art. 15.1 LPH). La ley exige que “esa representación conste en "un escrito firmado por el propietario", pero no a efectos de requisito inexcusable para el nacimiento del poder, sino para su `acreditación', lo que tiene una doble significación: en primer lugar, esa acreditación deberá efectuarse en el momento inicial de la sesión cuando alguien -administrador, presidente o cualquiera de los asistentes- requiera la prueba de la representación que afirma ostentarse; en segundo lugar, el medio idóneo de acreditación consistirá en un documento escrito, no reputándose bastante la mera afirmación del apoderamiento simplemente verbal. Es decir, el mandato verbal -admitido con carácter general por el art. 1710,II CC- en principio es válido y eficaz para actuar en una junta de propietarios en representación de otro; pero dejará de serlo si al comienzo de la sesión se requiere la acreditación de su existencia y el apoderado carece de escrito firmado por su poderdante” (Sentencia de 10 de octubre de 2.002 de la Sección 16ª de la Audiencia Provincial de Barcelona). Es decir, que si la representación es conocida por los asistentes o no se discute en el acto de la junta, no es preciso que la misma conste por escrito. Pero si alguno de los asistentes la pone en duda, si no se acude a la junta con ella o se acredita de otra forma, debería denegarse.
Añadir que como indica la Audiencia Provincial de Baleares (Sección 3ª) en su Sentencia de 7/11/2017 el “mandato representativo para la asistencia a la Junta de Propietarios no está sometido, para su perfección, a ningún requisito de forma ”ad solemnitatem“, aunque para su acreditación baste un escrito firmado por el propietario (requisito ”ad probationem“), de lo que se deduce que puede ser demostrado por cualquier otro medio válido en derecho”. La Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe la representación verbal ni excluye que la misma pueda probarse por otros medios, máxime si no consta la oposición de los otros propietario, pues en este caso existiría consentimiento tácito (STS de 28/4/1986, 17/6/1993 y 13/12/1993). Es más, la expresión "bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario" que se contiene en el primer párrafo del artículo 15 LPH, indica claramente que la delegación por escrito no es una formalidad exigible como requisito sine qua non para la validez de la representación, sino simplemente un medio de acreditarla, de modo que si a los órganos de la comunidad les consta la representación podrán no exigir el escrito, por más que sea conveniente hacerlo (Sentencias de las A.P. de Barcelona de 15/5/07 y 19/9707 y A.P. Cantabria de 4/10/02). En dicha norma sólo se exige un escrito firmado por el propietario, sin adicionales exigencias formales, salvo, claro está, la posibilidad, implícita en el precepto, de identificar a través de dicho escrito al representante y al representado.
A la hora de interpretar y aplicar las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, siempre hay que tener presente varios principios juridicos. El principio de interpretación más favorable a la efectividad o al ejercicio de los derechos ("pro actione" o de "favor actionis"), así como el principio de buena fe y de los actos propios, de modo que si la comunidad acepta una representación, no puede durante la junta o con posterioridad denegarla, salvo que se pongan de manifiesto circunstancias que no se pudieron valorar en su momento y a través del cauce de la subsanación regulado en el último párrafo del artículo 19.3 LPH, como sería el caso de que un miembro del pro indiviso plantease a la comunidad de propietarios la nulidad o inexistencia de una representación que se admitió indebidamente en la junta.
Acreditación de la representación en el pro indiviso.
En el caso de pro indiviso del artículo 15.2 LPH, no especifica la ley si la representación tiene que ser siquiera por escrito o no, por lo que sería admisible cualquier medio de prueba, como por ejemplo que asistieran todos o quienes sumen una mayoría de participaciones para dar la representación en ese acto a uno de ellos o simplemente que acuda uno de los integrantes que afirme actuar en representación de todos ellos sin que conste la oposición del resto. No obstante, en estos casos es conveniente acudir también con la correspondiente representación por escrito del resto de los integrantes del proindiviso, ya que su ausencia puede dar lugar a que el presidente no admita su intervención como representante por no estar acreditada su condición (SAP Sección 3ª de La Coruña 3/10/2014).
En el caso de la sociedad de gananciales los juzgados se suelen remitir al artículo 1.385.2 del Codigo Civil para sostener que cualquiera de los cónyuges puede comparecer a las juntas y ejercitar los derechos de la LPH sobre los bienes que integran dicha sociedad (Audiencia Provincial de Málaga, Sección: 5, de 04/05/2017). Se trataría de una representación legal que no precisa de mayor acreditación, salvo que comparecieran ambos y no se pusiesen de acuerdo sobre a quién le corresponde votar.
En el resto de los pro indivisos hay que distinguir tres situaciones:
- Cuando el representante acredita representar a todos los integrantes del proindiviso.
- Cuando el que actúa en nombre del proindiviso acredita la titularidad o representación de una participación de más del 50%.
- Cuando sólo comparece uno de los titulares del pro indiviso, no acredita ser titular o ser representante de al menos el 50% de sus integrantes y pretende actuar en beneficio de todos ellos.
En función de la participación que ostente el representante del pro indiviso y del alcance del acuerdo que se quiera someter a votación, podría o no admitirse la representación.
Conocida es la doctrina jurisprudencial que reconoce a cualquier comunero, en cualquier clase de comunidad, la posibilidad de accionar en beneficio de todos los demás y de la misma copropiedad, de forma que la actuación del comunero se determina por su fundamento en el derecho material ejercitado y el resultado provechoso pretendido, sin que sea imprescindible la actuación conjunta de todos ellos cuando se actúe en provecho de la comunidad. No obstante, en este caso “la doctrina legal, que faculta a un solo condueño para actuar, sin acuerdo o autorización de los demás, en beneficio de la comunidad, es excepcional y, como tal, ha de ser aplicada en sentido restrictivo, hasta el punto que si alguno de los partícipes se opone a tal actuación, bien desautorizando al accionante de un modo explícito o afirmando lo contrario de lo sostenido por aquél, no puede considerársele legitimado para actuar, porque tal oposición revela que hay sobre la materia discutida criterios dispares, y hasta que estas diferencias no desaparezcan no pueden conocerse con certeza cuál sea el criterio más beneficioso para la comunidad, única forma que permite actuar o defenderse sin tener la representación de los demás condueños" (Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de abril de 1965 y 20 de diciembre de 1989).
Ahora bien, cuando se trate de acuerdos que supongan la alteración del predio privativo en pro indiviso, por ejemplo, porque se esté votando la constitución de alguna servidumbre en él, se precisa el consentimiento o autorización expresa de todos los partícipes, no pudiendo la decisión de uno de ellos vincular a todos los demás, aun cuando de dicha decisión pudieren resultar ventajas para todos (art 397 del CC). En este caso, si la representación no la han otorgado todos los integrantes del pro indiviso, no debería admitirse.
Asimismo y conforme a lo establecido en el art 398 del CC , para los acuerdos comunitarios que afecten a la administración y disfrute del predio se precisará la aprobación de los comuneros que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad (Audiencia Provincial de Zamora, Sección, de 06/10/2017). Esto supone que la representación otorgada por los miembros del proindiviso que represente más del 50% del predio será válida siempre que los acuerdos no supongan una alteración física o jurídica del predio, es decir, no entrañen una limitación de la propiedad o de sus usos.
En conclusión, en caso de que un predio se encuentre en pro indiviso, el presidente, con el asesoramiento del secretario o de la propia junta, tendrá que valorar el alcance del acuerdo que se someta a votación, para poder decidir si la representación de quien asista en nombre del pro indiviso es válida o no. En caso de que se ponga de manifiesto que quien actuó en nombre del pro indiviso no tenía la representación de todos o, según el caso, de la mayoría de sus integrantes, la comunidad de propietarios podrá subsanar posteriormente el acuerdo y, si no lo hace, el miembro del pro indiviso que no hubiera dado su representación, siendo necesaria para la validez del acuerdo, podrá impugnarlo judicialmente, siempre y cuando el mismo sea perjudicial para sus intereses.
Antonio Lorca Fernández
Administrador de Fincas del CAF Asturias
