Diferencias entre la división física, material y jurídica de un predio.

   Muchas escrituras de división horizontal del edificio recogen la facultad de todos o parte de los propietarios de dividir sus predios sin necesidad de consentimiento de la comunidad. Existen tres formas de llevar a cabo la división de una vivienda o local, cada una con sus propios efectos y su propio régimen.

     La primera sería su división física a nivel interno, en ejercicio del derecho que confiere a cada propietario el artículo 7.1 LPH sobre los elementos privativos, es decir, sin realizar obras que afecten a elementos comunes. No se necesita autorización alguna de la Comunidad, sólo se debe dar cuenta de las obras que se pretenden realizar. Las obras deberán limitarse exclusivamente al elemento privativo, sin que pueda exten­derse a ningún elemento común. Si se trata de una vivienda, la puerta de acceso seguiría siendo la misma, cuyo uso sería compartido. La vivienda o local originario permanecería jurídicamente inalterado, con su cuota y como un sólo predio. Internamente funcionaría como un proindiviso, en el que se asignaría por unanimidad el uso exclusivo de las viviendas o locales resultantes entre los integrantes de ese proindiviso, con arreglo a las normas internas que estimen oportunas. La forma de intervenir en las juntas de los propietarios de las viviendas resultantes sería la regulada en el artículo 15.1 LPH.

   La segunda fórmula divisoria sería una división material y se diferencia de la anterior porque implica la realización de obras sobre elementos comunes del edificio, como la apertura de una segunda puerta para separar los accesos de las viviendas desde rellano de escalera, la modificación de la instalación del portero automático para incorporar otra vivienda, la colocación de un nuevo casillero postal, la realización de acometidas independientes … Para este tipo de división con obras que afectan a elementos comunes es necesario: o acuerdo en junta que autorice dichas obras de división material o autorización en la escritura de división horizontal del edificio en este sentido. En este segundo supuesto, el predio conti­nua­­rá funcionando como un proindiviso a los efectos del artículo 15.1 LPH, sin que su cuota se modifique o dividida como también ocurría en el caso anterior.

   La tercera posibilidad sería la división jurídica del predio, modificando la estructura interna de la comunidad, dando lugar a nuevos predios dentro del edificio y por tanto votos adicionales en las juntas. Supone una modificación de la escritura de división horizontal del edificio que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad si se quiere que surta efectos frente a terceros. Al desaparecer la cuota de la vivienda inicial y asignarse otras diferentes a las viviendas resultantes, con el consiguiente incremento del número de elementos privativos o predios, resulta posible la inscripción separada de los predios resultantes de la división en el Registro de la Propiedad como si fueran predios originarios. La división jurídica tiene especial relevancia en el funcionamiento de la comunidad, ya que altera el régimen de adopción de acuerdos, al incrementar el número de votos. Imagínese el caso de una comunidad con un local y tres viviendas, el local siempre estará en minoría de votos frente a las viviendas por lo que no podría imponer su criterio, pero si lo divide jurídicamente en tres, los propietarios de los locales podrían bloquear cualquier decisión de las viviendas, cuando antes tenían la mayoría cualificada de 3/5. Evidentemente, una alteración del régimen de adopción de decisiones, en este caso del voto, no puede dejarse al arbitrio de un sólo propietario, dada la repercusión que tiene para todos los demás.

   En relación a la división jurídica, el derogado artículo 8 LPH exigía acuerdo unánime, al igual que en la redacción actual el artículo 5 y el 17.6 LPH. Tras la reforma de la Ley 8/2013, dicho acuerdo se puede adoptar con mayoría de 3/5 del total de los propietarios que integran la comunidad, en el caso de obtener autorización administrativa (10.3.b LPH). La jurisprudencia existente viene manteniendo, en relación a las cláusulas estatutarias que se recogen en las escrituras de división horizontal por las que se autoriza a los propietarios a dividir algún predio para formar fincas independientes, que estas cláusulas son válidas en lo que se refiere a la división física o material, pero no en “la distribución de la cuota de los mismos entre los resultantes de la división” (división jurídica), por considerar que esta concreta referencia contradice las disposiciones imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal, según las cuales la fijación de las nuevas cuotas corresponde a la comunidad de propietarios (Sentencias del Tribunal Supremo de 7/2/1976, 3/5/1989, 19/7/1993, 7/7/1997, 30/5/2002, 25/5/2007, 10/6/2008, 19/12/2008, 15/10/2009, 17/11/2011 ...). En concreto, la STS de 19 de julio de 1993 señala que la división jurídica "exige siempre la aprobación unánime de los demás copropietarios de acuerdo con los artículos 8-2.º, 11 y 16.1.º de la Ley de Propiedad Horizontal, preceptos de derecho necesario, como se recoge en la jurisprudencia citada, que por ello, no pueden quedar, en su aplicación al arbitrio de las partes en ejercicio de su autónoma voluntad y que han de ser aplicados inexcusablemente por el Juzgador, no pudiendo así hacer derivar la sociedad recurrente su pretendido derecho de cláusulas estatutarias que chocan frontalmente con normas imperativas limitativas de la autonomía de la voluntad de las partes".  Resulta igualmente clara la STS de 10 de junio de 2008 al indicar:

   Tampoco conviene olvidar que el artículo 3 LPH señala que “Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley”.

   No obstante, lo anterior hay que tener presente la doctrina de los actos propios y la teoría del abuso del derecho que se viene aplicando en materia de propiedad horizontal. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 2012 considera confirmación tácita del acto de división, que la administración de la comunidad pasara las cuotas al cobro a los propietarios de los nuevos locales surgidos de la segregación, tras haber negado la comunidad inicialmente la autorización para la segregación. También ha admitido el Tribunal Supremo en su Sentencia de 19 de diciembre de 2008 que el juez pueda autorizar la segregación, a falta del necesario acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, cuando se aprecie abuso de derecho en la negativa de algún propietario a votar favorablemente al acuerdo.

Antonio Lorca Fernandez
Administrador de Fincas del CAF Asturias