Blog del Colegio de Administradores de Fincas de Asturias

ES VÁLIDO EL ACUERDO DE PROHIBIR EL USO DE VIVIENDAS TURÍSTICAS EN UN EDIFICIO CON LA MAYORIA DE 3/5 DE CUOTAS Y PROPIETARIOS

Ante las informaciones confusas aparecidas en diferentes medios de comunicación, así como el artículo publicado el pasado viernes en nuestro boletín del Colegio de Administradores de Fincas de Asturias, firmado por el Magistrado Don Vicente Magro Servet, creo que se hace necesario precisar y concretar cual es la situación desde la modificación del artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal y hasta el día de hoy  en el Principado de Asturias.

Desde la publicación de la Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal y el añadido del apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, se ha permitido y se está permitiendo, sin ningún problema, adoptar el acuerdo de prohibir el uso de viviendas turísticas en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, con el acuerdo de 3/5 de la totalidad de cuotas y propietarios, tanto para adoptar el propio acuerdo en sí, como para modificar los Estatutos, e inscribir la prohibición en el Registro de la Propiedad al que corresponda el edificio, y lo mismo para adoptar el acuerdo de aumentar hasta el límite del 20% la contribución en los gastos de aquellos predios que se destinen a dicho uso, y todo ello sin carácter retroactivo.

Una vez adoptado el acuerdo, bien porque se de la mayoría en la propia junta, o bien porque se necesite la notificación a los ausentes, y en ese caso se adopte el acuerdo de forma provisional y se complemente transcurrido el plazo previsto para la notificación a todos los ausente, el acuerdo finalmente adoptado si se obtiene la mayoría de los 3/5,  se certificará por el Secretario-Administrador de la Comunidad y se elevará a público en Notaria, escritura que tiene que liquidarse  como no sujeta en el modelo 600 de Hacienda y  presentarse en el Registro de la Propiedad, y se están inscribiendo dichos acuerdos sin ningún problema, porque además es el criterio de la Dirección General de Registros y Notariado (actualmente Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública).

Por otro lado, la Audiencia Provincial de Asturias se pronunció por lo menos en dos sentencias ( 23-XII-2020 y 18-I-2021 de la Sección Sexta), en las que claramente admite que el acuerdo de prohibición es suficiente con la mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas de participación de la totalidad del edificio, quedando modificados los Estatutos de la Comunidad con dicho acuerdo.

Es necesario también aclarar, que las sentencias dictadas por el TS y que se publicitaron en relación a las viviendas turísticas en las comunidades de propietarios, no tienen nada que ver con si es posible o no prohibir el uso con la mayoría de 3/5, sino con la interpretación de los Estatutos vigentes en algunas comunidades de propietarios que recogen la  exclusividad del uso residencial para sus viviendas, porque en esos supuestos no se pueden dedicar a viviendas turísticas, por entender que dicha actividad es una actividad mercantil o económica y no residencial y ya se encuentra prohibida en los Estatutos.

Esta es la situación actual en el Principado de Asturias desde la entrada en vigor del apartado 12 del artículo 17 de la LPH y  ello sin perjuicio de lo que pueda suceder en un futuro con reformas legislativas o con cambios jurisprudenciales si es que finalmente el Tribunal Supremo tuviera un criterio diferentes a la mayoría de la Audiencias Provinciales, y en concreto a la de Asturias, y no considerara suficiente la mayoría de 3/5 para prohibir las viviendas turísticas e inscribir dicha prohibición modificando los Estatutos de la Comunidad.

Oviedo, a 23 de setiembre de 2024.-

Ana María Rodríguez Alvarez

Administradora de Fincas del CAF Asturias

   Ante la situación creada por el coronavirus, la Administración de Justicia está restringiendo el acceso a los juzgados para otorgar poderes para pleitos. Cobra con ello especial relevancia la posibilidad de otorgar poderes online, una posibilidad que ya existía desde hace unos años pero apenas se utilizaba. En el caso de las comunidades de propietarios, los poderes online tienen además la ventaja de que no es necesario que el Presidente se desplace al Juzgado con el libro de actas para otorgar el poder.
   El poder puede otorgarse desde cualquier ordenador por el Presidente con un certificado digital personal como el del DNIE (precisa lector) o por el Administrador con su certificado o el de la comunidad de propietarios. En este último caso, es necesario que la Junta haya habilitado al Administrador para nombrar procurador o para otorgar poderes para pleitos. Si es éste el caso, lo más sencillo es acceder a la Sede Judicial Electrónica con un certificado digital de la Comunidad, como el de CAFirma, en que la representación de la Comunidad la tiene el Administrador.
   La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en su artículo 6.1.5º, al regular la capacidad para ser parte en un procedimiento judicial, dispone que gozan de esta capacidad "Las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte"; concretando en su art. 7, en cuanto a la comparecencia en juicio y representación en el mismo, que: "Las entidades sin personalidad a que se refiere el número 5º del apartado 1 del artículo anterior comparecerán en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades". En el caso de las comunidades de propietarios dicha capacidad se reconoce en el artículo 13,3º de la Ley de Propiedad Horizontal a través de su presidente y en el artículo 21.1 también a través del Administrador.
   El Administrador, conforme al mencionado artículo 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, puede ser habilitado para que exija judicialmente a través del proceso monitorio las deudas de los propietarios morosos. Resulta por ello lógico que el Administrador en nombre de la Comunidad de Propietarios pueda otorgar poderes con tal objeto a favor de procurador. En otro tipo de procedimientos, tanto para demandar como cuando la comunidad ha sido demandada, la propia Junta puede ser quien habilite expresamente al Administrador para que sea quien otorgue el poder en lugar del Presidente y ello al amparo del artículo 20.1.f. que permite a la Junta dar otras atribuciones al Administrador.
   El procedimiento para otorgar el poder con un certificado digital de la comunidad es relativamente sencillo. El Administrador tendría que acceder al “Area privada” (arriba a la derecha) en sedejudicial.justicia.es, utilizando un navegador compatible con Java como Internet Explorer, e identificarse con el certificado digital con el que quiere otorgar el poder. A continuación entrar en “Area ciudadano” y en el apartado “Apoderamiento Apud Acta”, pulsar en “Nuevo” (abajo a la derecha) y elegir en calidad de “compareciente/representante”. En la siguiente pantalla habría que completar los datos que falten del compareciente (presidente o administrador), los del poderdante (comunidad de propietarios), así como los del procurador. Para introducir el procurador basta con seleccionar el tipo de profesional, indicar el número de colegiado (los tres o cuatro últimos dígitos del Número Unico de Procurador) y seleccionar el Colegio al que pertenece. Automáticamente se van a rellenar el resto de los datos del procurador. Si son correctos, se pulsa en “Añadir Apoderado” y ya se puede pulsar en “Siguiente”, salvo que se quieran añadir más procuradores.
   En la siguiente pantalla se especifican las características del poder. En primer lugar, si el poder se quiere utilizar para cualquier procedimiento o para uno en concreto ya iniciado. La primera de las opciones será la que habitualmente se elija, aunque el procedimiento ya esté iniciado, porque así el poder servirá para cualquier procedimiento judicial que se pueda iniciar durante su plazo de vigencia. En segundo lugar, habrá que especificar si el poder es general, para cualquier tipo de actuación o se desea excluir alguna. Por lo general, las facultades que se otorgarán al procurador serán todas las que permita la ley y no será necesario cambiar ninguna de las opciones marcadas por defecto y se podrá pulsar en “Siguiente”.
   En la última pantalla se anexa el documento que acredita la representación, que en este caso será el acta que acuerda presentar la demanda o contestarla y faculta al administrador para nombrar al procurador o efectuar el poder. El poder tiene por defecto una vigencia de cinco años, pero se puede reducir. Al pulsar en “Siguiente” se procede a la firma electrónica con el certificado digital de la comunidad. El poder generado queda inscrito así en el Archivo Electrónico de Apoderamientos Judiciales, generándose un certificado de dicha inscripción en un documento pdf firmado electrónicamente, que habrá que presentar con la demanda para acreditar la representación del procurador.

   Reseñar por último que la Sede Judicial Electrónica también permite en algunas comunidades autónomas, pero no en Asturias aún, dar de alta a la comunidad de propietarios para la recepción y envío de escritos sin necesidad de valerse de procurador en los juicios verbales, monitorios y conciliaciones. Recordar que en el caso del procedimiento monitorio no resulta obligado valerse de procurador con independencia de su cuantía, tampoco para la ejecución y la oposición si la hubiera, cuando la reclamación no pasa de 2.000 euros. El envío de escritos se realiza a través de “Mis Escritos” y la recepción de notificaciones requiere suscribirse en “Actos de Comunicación”. Al suscribirse, se recibe un email y/o un SMS cuando haya alguna notificación del Juzgado para descargarla en un plazo máximo de tres días a través del buzón 060 o la carpeta ciudadana. Transcurrido este plazo, se entenderá que la comunicación ha sido efectuada legalmente desplegando plenamente sus efectos.

Antonio Lorca Fernández y Juan Carlos Bachiller Rodriguez
Administradores de Fincas del CAF Asturias

Observaciones:
   Modelo 184: Artículo 90.5 de la LIRPF: “No estarán obligadas a presentar la declaración informativa a que se refiere el apartado 1 de este artículo, las entidades en régimen de atribución de rentas que no ejerzan actividades económicas y cuyas rentas no excedan de 3.000 euros anuales.” En este mismo sentido Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V3075-18 de 28 de Noviembre de 2018.
   Según consulta vinculante de la DGT han de declararse a nombre de quien sea propietario a la fecha del pago o el cobro por la comunidad, no a fecha de la resolución que reconoce el derecho. Si el importe atribuido al propietario no supera los 1.000 euros, éste no tiene obligación de realizar la declaración de IRPF. Señalar además que los propietarios, a los que se les hayan atribuido las rentas del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, puede aplicar una reducción del 60% en su declaración de IRPF sobre los rendimientos netos positivos derivados del alquiler.
   Conforme al Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, no se integrarán en la base imponible del impuesto del IRPF, "las ayudas concedidas en virtud de lo dispuesto en el Real Decreto 920/2014, de 31 de octubre, por el que se regula la concesión directa de subvenciones destinadas a compensar los costes derivados de la recepción o acceso a los servicios de comunicación audiovisual televisiva en las edificaciones afectadas por la liberación del dividendo digital. Tampoco se integraran en el ejercicio 2021 y siguientes las concedidas en virtud de los distintos programas establecidos en el Real Decreto 691/2021, de 3 de agosto, por el que se regulan las subvenciones a otorgar a actuaciones de rehabilitación energética en edificios existentes, en ejecución del Programa de rehabilitación energética para edificios existentes en municipios de reto demográfico (Programa PREE 5000), incluido en el Programa de regeneración y reto demográfico del Plan de rehabilitación y regeneración urbana del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, así como su concesión directa a las comunidades autónomas; el Real Decreto 737/2020, de 4 de agosto, por el que se regula el programa de ayudas para actuaciones de rehabilitación energética en edificios existentes y se regula la concesión directa de las ayudas de este programa a las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla; y el Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia".
   Modelo 347: Se requiere que el proveedor haya tenido durante el período impositivo operaciones que, en cómputo anual, para alguno de ellos exceda de 3.005,06 € (IVA y recargo de equivalencia incluido). Se incluyen las subvenciones percibidas y se excluyen, entre otras, las operaciones sujetas a retención, las no sujetas al IVA, las de suministro de energía eléctrica y combustibles de cualquier tipo con destino a su uso y consumo comunitario, las de suministro de agua con el mismo destino y las derivadas de seguros que tengan por objeto el aseguramiento de bienes y derechos relacionados con zonas y elementos comunes (Art. 33.5 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio).
   Modelo 303 y 390: La consulta de la Dirección General de Tributos V0044-19 señala que para estar exento de IVA es preciso que el inmueble alquilado se destine exclusivamente a vivienda. Por ello, pagará si se usa simultáneamente como despacho o si se trata de garaje, trastero o almacén.
   Modelo 111 y 190: El arrendatario tendrá obligación de retener a la Comunidad cuando la renta anual satisfecha por el arrendatario a un mismo arrendador no supere los 900 euros, siempre que quien lo alquile lo haga para desarrollar una actividad económica. El alquiler de plazas de garaje y trasteros a particulares no lleva retención si no alcanza este importe. 

Calendario del contribuyente 2020

Antonio Lorca Fernández
Administrador de Fincas del CAF Asturias

   Cada vez más propietarios en edificios de viviendas solicitan autorización a la comunidad de propietarios la instalación de una estufa o caldera de pélets. Ello no supondría ningún problema si ya dispusiesen de chimenea independiente para su vivienda, pero lo habitual es que las viviendas compartan una chimenea común generalmente para calderas de gas. En estos casos no se podrá aprovechar el mismo conducto y será necesario instalar una chimenea independiente por el exterior hasta el punto más alto del tejado. Las condiciones que tiene que cumplir la chimenea se recogen en la IT 1.3.4.1.3 del Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE), en la norma UNE 123001:2012, y en los planes de ordenación urbana de cada municipio que en mayor o menor medida prohíben u obligan a ocultar las chimeneas en la fachadas visibles desde la calle (el artículo 4.1.66 en Oviedo, el artículo 2.2.25 en Gijón, el artículo 5.84. en Avilés ...). La obtención de la licencia es la forma de acreditar ante la comunidad el cumplimiento de toda esta normativa. No obstante, una cosa es obtener la licencia y cumplir los requisitos técnicos que marca la normativa y otra disponer de la autorización de la comunidad de propietarios para realizar una obra o instalación en elementos comunes como son el tejado o la fachada. 

   El artículo 2 de la Directiva 2009/28/CE de 23 de abril de 2009, relativa al fomento del uso de energía procedente de fuentes renovables, define como energía procedente de fuentes renovables la energía procedente de fuentes renovables no fósiles, es decir, energía eólica, solar, aerotérmica, geotérmica, hidrotérmica y oceánica, hidráulica, biomasa, gases de vertedero, gases de plantas de depuración y biogás. A continuación define la biomasa como la fracción biodegradable de los productos, desechos y residuos de origen biológico procedentes de actividades agrarias (incluidas las sustancias de origen vegetal y de origen animal), de la silvicultura y de las industrias conexas, incluidas la pesca y la acuicultura, así como la fracción biodegradable de los residuos industriales y municipales. Por ello, las calderas que usan los pélets como combustible son sistemas de aprovechamiento de energía renovable del artículo 17,1 LPH y por tanto su instalación sólo precisa mayoría de un tercio.

   La jurisprudencia más reciente se muestra bastante permisiva respecto a las pequeñas instalaciones en las fachadas, como la apertura de huecos en la fachada para colocar rejillas o salidas de humos de calderas estancas de gas, siempre que éstas no afecten de forma importante a la estética de las mismas y obedezca a una razón justificada. Si la obra va más allá y se quieren instalar chimeneas por la fachada que discurran hasta el tejado, como ocurre cuando se instala una caldera de pélets, se trataría de una alteración de la configuración y el estado exterior del edificio que precisaría en principio de acuerdo del artículo 10.3.b LPH, pues afecta de forma clara y con mayor o menor intensidad al aspecto exterior de la fachada. Con la regulación anterior a la reforma de 2013 cualquier modificación de la configuración de la envolvente del edificio afectaba al título constitutivo y cualquier alteración que sobre la misma se llevase a cabo requería la unanimidad. No obstante, con la reforma de la Ley 8/2013 se recoge de forma expresa en el art. 10.3.b. LPH que las obras que supongan cualquier alteración de la estructura o fábrica del edificio ya no requerirán de unanimidad, sino 3/5 en doble mayoría.

   Cuando se instala una caldera de pélets, la instalación de la chimenea tiene como finalidad mejorar la eficiencia energética de la vivienda, con lo que bastaría el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación (art. 17.1 LPH), siendo de su cargo el coste de instalación y conservación, al ser ésta privativa. Hay que tener en cuenta que en estos casos no cabe el voto presunto del art. 17.8 LPH y que la mayoría indicada habrá de obtenerse en la propia junta y sobre el total de propietarios del edificio que no estén privados de derecho de voto, no sólo de los que asistan a la junta. Es decir, habrá que tomar el total de coeficientes (100% generalmente) y propietarios, restar el coeficiente y el voto de los propietarios privados de derecho de voto, si los hubiera, y obtener un tercio tanto de coeficientes como de votos, teniendo presente que el propietario de varios predios sólo tiene un voto. Este tercio de coeficientes y votos se ha de obtener necesariamente en el acto de la junta, ya que no computan como favorables los votos de aquellos propietarios que se abstuvieron en la junta o, que no habiendo asistido, comuniquen posteriormente que están a favor; todos estos computan de la misma forma que si fuesen votos en contra.

   Se presenta la duda de si la instalación de la chimenea por fachada precisa esa mayoría de 3/5 del artículo 10.3.b LPH o es suficiente la de 1/3 del artículo 17.1 LPH. Hay autores que consideran que cuando la instalación de nuevas infraestructuras, como las de energías renovables, provoca una alteración sustancial del edificio o afecte de forma clara y patente a la estética del edificio, sería exigible la mayoría del artículo 10.3.b. LPH. Sin embargo, otro sector doctrinal sostienen que los acuerdos con mayorías especiales priman sobre los que exigen mayorías genéricas. Sobre este caso en particular no se han pronunciado aún los Tribunales, pero sí lo han hecho en el caso de las instalaciones de ascensores, estableciendo que la mayoría necesaria para ejecutar las obras conexas que se deriven de la instalación del ascensor, aunque afecten a la estructura, impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, no requieren unanimidad (o mayoría de 3/5 según el artículo 10.3 LPH), sino la misma mayoría que para la adopción del acuerdo de instalación del ascensor (STS 18/12/2008, 13/9/2010, 10/10/2011, 7/11/2011, 23/12/2014, 12/4/2021 entre otras). En concreto, el Tribunal Supremo en la penúltima de las Sentencias indicadas declaró como doctrina jurisprudencial que “para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, incluido el relativo a la distribución de los gastos de esta, aunque impliquen la modificación del título constitutivo o de los Estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor, sin que en ningún caso tales acuerdos puedan lesionar gravemente a ningún propietario”.

   En el caso de la chimenea que precisa la instalación de una caldera de pélets, debe aplicarse el principio de especialidad, fruto del aforismo “lex specialis derogat legi generali”. El principio de especialidad normativa no supone que, en el supuesto de contradicción entre una norma general y otra especial, la primera quede derogada, sino que persiste la vigencia simultánea de ambas normas, si bien la ley especial se aplicará con preferencia a la ley general en aquellos supuestos contemplados en aquella norma. En este caso, la mayoría del artículo 10.3.b (norma general), cede ante la del artículo 17.1 (norma especial), ya que toda instalación de aprovechamiento de energías renovables implica necesariamente ejecutar una obra de las que se contienen en el artículo 10.3.b. Si no fuese necesario realizar obras en elementos comunes para instalar la caldera o estufa de biomasa, no sería necesaria autorización de la Comunidad, ya que estaría amparada por el artículo 7.1 LPH. 

   Mantener otra interpretación sería ir en contra del espíritu de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que introdujo esta excepción en la Ley de Propiedad Horizontal. En concreto, dicha modificación pretende elevar la contribución de las energías renovables al 20 % del consumo, promover el uso de energías limpias o de saldo cero en emisiones de CO2, reducir la dependencia del exterior en energías primarias e incremento de costes y riesgos que tal dependencia supone, cumplir los compromisos adquiridos en el contexto de la Unión Europea y su paquete de objetivos en materia energética y de lucha contra el cambio climático, inducido por los gases de efecto invernadero. Indica su preámbulo además que las modificaciones que introduce en la Ley de Propiedad Horizontal tienen por objeto “evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley. No se puede hacer depender algunos de sus más importantes efectos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir”. La norma pretende precisamente facilitar con mayorías más reducidas la ejecución de obras que afecten a los elementos comunes para mejorar la eficiencia energética de los edificios. Así, la misma mayoría de un tercio deberá aplicarse a las obras conexas que implique la instalación de la caldera y por tanto a su chimenea por fachada, siempre que no exista otra opción, no se perjudique a terceros y no pueda instalarse de una forma menos invasiva. La comunidad de propietarios en este sentido podrá condicionarse la forma de ejecutar la chimenea para que se genere un menor impacto visual o estético al edificio. En cualquier caso, las condiciones que pueda establecer tendrán que estar justificadas, ser razonables y no impedir la instalación de la chimenea, es decir, estarán sujetas al principio de buena fe y no podrán incurrir en abuso del derecho (art. 7 del Código Civil). 

   Es importante señalar que la instalación térmica de biomasa que se instale en la vivienda al amparo del artículo 17.1 LPH ha de estar dirigida a satisfacer todas las necesidades de la vivienda, es decir, ha de suponer la supresión del sistema de generación de calor que existía con anterioridad en la vivienda. De no ser así, la finalidad de la instalación del quemador de pélets ya no sería el aprovechamiento de una energía renovable o sustitución de una fuente de energía no renovable por otra que sí lo sea, sino satisfacer un capricho o realizar una mejora de la instalación existente. Una estufa de pélets no atiende las necesidades de toda la vivienda, sino únicamente las de la dependencia en la que está instalada, ni tampoco supone la supresión total del antiguo sistema de producción de calefacción y ACS de la vivienda, por tanto la instalación de un nueva chimenea ya no se regirá por la mayoría del artículo 17.1 LPH, sino por la del 10.3.c. LPH. 

Documentos de interés:
La madera como combustible renovable agravará el efecto invernadero
Guía técnica de instalaciones de biomasa térmica en edificios 

Antonio Lorca Fernández
Administrador de Fincas del CAF Asturias

   Hoy en la Sala de Coferencias del Colegio de Administradores de Fincas hemos contado con la presencia del Director General de Vivienda del Principado de Asturias D. Fermín Bravo Lastra y de D. José Antonio Aguilera, Account Manager de Deustche Bank.
   Fermín Bravo ha puesto de manifiesto el éxito de los programas de ayudas para obras de rehabilitación de edificios y viviendas que gestiona el Principado, señalando que en las últimas seis convocatorias de 2014 a 2019 se han recibido más de 3.200 solicitudes de ayudas para obras de rehabilitación. Con esta línea de subvenciones el Principado ha apostado por incentivar la inversión en la rehabilitación y mejora de los edificios, lo que a su vez supone invertir en confort y apostar por un menor impacto ambiental de la actividad residencial. Señaló que tratándose de subvenciones en concurrencia competitiva el volumen de solicitudes ha elevado el listón y, ya en el año pasado, sólo obtuvieron subvención aquellas obras de rehabilitación de fachada con un porcentaje de ahorro energético de al menos el 58% y, en las de accesibilidad, cuando resolvían un desnivel de al menos 12 metros. En esta convocatoria el volumen de solicitudes es aún mayor que en años anteriores, ya que más de las mitad ya se presentaron el año pasado y no llegaron a obtener la subvención.
   Por su parte D. José Antonio Aguilera ha presentado una línea de préstamos dirigida específicamente a las comunidades de propietarios que gestiona a través de su banca comercial. Las comunidades de propietarios tienen un gran interés para esta entidad por su baja morosidad, menor del 0,2%. Ello permite que, tras examinar la situación financiera del proveedor que va a ejecutar la obra y la de la comunidad, puedan dar una respuesta en 48 horas, que en el 99% de los casos va a ser positiva. El producto ofertado no exige vinculación alguna y no requiere cambiar de entidad bancaria, su importe puede llegar a 100% del coste de la obra, se pueden devolver en hasta 10 años y no requiere mayorías especiales en junta, únicamente las que marca la ley en cada caso, siendo suficiente con que lo certifique así el Secretario-Administrador. 
   Al final de la conferencia se dio respuesta a varias cuestiones y se abordaron diversos problemas que se les habían presentado a los asistentes en la tramitación de las ayudas de rehabilitación. Se propuso que para futuras convocatorias se divida el procedimiento en dos fases, una para valorar si los proyectos cumplen las condiciones técnicas y una segunda fase para que las obras que hayan superado la primera fase justifiquen el cumplimiento del resto de los requisitos administrativos. De este modo se reduciría la carga de trabajo tanto de la Administración Autonómica como de los Administradores de Fincas que las tramitan. También se abordaron las dificultades que genera el sistema informático que actualmente obliga a una tramitación mixta, en papel y electrónica, y los problemas que se han presentado al recoger las notificaciones digitales que se han enviado finalmente por correo postal y, en algún caso, se ha tenido que llamar por teléfono para recogerlas. Finalmente, recuerda el ponente ante la brevedad de los plazos de subsanación que, si bien la ley no prevé la ampliación de estos plazos, existe jurisprudencia consolidada desde agosto de 2010, en base a la cual el Principado de Asturias admite cualquier aportación documental en el expediente, aunque esté fuera de plazo, siempre que aún no se haya dictado la resolución final.

   Hoy en día las comunidades de propietarios demandan de su administrador una gestión eficaz de su comunidad que redunde en una mayor eficiencia de las instalaciones comunitarias y una reducción en el coste de sus suministros. En este sentido, voy a sintetizar en este artículo el conocimiento y experiencia adquirida en los últimos años sobre cómo gestionar los suministros de electricidad de una comunidad de propietarios. Con ello, la comunidad de propietarios puede obtener importantes ahorros y su administrador mejorar su imagen de buen gestor.
    En la factura eléctrica hay cuatro factores sobre los que se puede trabajar para optimizarlos y ajustar la factura electrica. Estos factores son el consumo, la demanda de potencia, la generación de energía reactiva y la comercializadora.

    A.- El componente más elevado de la factura suele ser el término de energía. Por ello, es importante reducir el consumo eléctrico de las instalaciones mediante la reforma de determinados elementos de la instalación como los siguientes:

    1º.- La iluminación. La sustitución de las lámparas antiguas por otras de tipo led mejora la intensidad lumínica de las zonas en las que se intervenga, baja el consumo eléctrico de forma relevante y alarga considerablemente la duración de las lámparas, lo que reduce los costes de reemplazo de las lámparas. No obstante, no siempre es rentable la sustitución de las lámparas convencionales y conviene seguir unas pautas a la hora de ejecutar estos cambios.
   - El reemplazo de las luminarias sólo es aconsejable en aquellos puntos en los que están encendidas muchas horas. En caso de iluminación permanente o 24 horas, como la de algunos garajes y ascensores, el coste de reemplazo de un tubo fluorescente por otro led se amortiza en cuestión de meses. Si se trata de iluminación nocturna en poco más de un año. Sin embargo, en los rellanos y portales el ahorro energético que se genera tarda varios años en amortizarse, ya que el tiempo que permanecen encendidas no suelen superar las dos horas diarias. En este último caso, lo conveniente es reponer progresivamente las lámparas por otras de tipo led a medida que vayan fundiendo.
   - En el caso de downlights, fluorescentes y lámparas GU 5,3 que funcionan a 12-24 voltios conviene eliminar siempre las reactancias, balastros o transformadores y colocar la lámpara led a 220 voltios por tres motivos. Los transformadores tienen un consumo adicional que se disipa en forma de calor. Las oscilaciones del transformador afectan a la circuitería interna de la lámpara led y acortan su duración. Además, sus transformadores generan energía reactiva que baja la potencia de la instalación y que penalizan las eléctricas en la factura.  La eliminación del transformador requiere la intervención de un electricista, pero compensa tanto por el menor consumo como por la mayor duración de las luminarias.
   -  No todas las lámparas led son iguales. No sólo hay que fijarse en el tipo de casquillo y diámetro de la lámpara, sino también en su longitud. Por ejemplo, en la clásica R90 ó en la Par 30, bastante comunes en los desacansillos y pasillos de los edificios, podemos encontrarnos con que la bombilla quede corta y no enrosque hasta el fondo en el casquillo o, si es muy larga, que sobresalga del portalámparas de forma antiestética. También habrá que fijarse en potencia lumínica (lúmenes o Lm). Una lámpara incandescente consume sobre 5-7 veces más que una led y un fluorescente o lámpara FLC el doble que una led. La eficiencia luminosa de todas las lámparas led no es la misma y su rendimiento suele oscilar entre 70 y 100 Lm/w. Conviene también comprobar que el ángulo de apertura sea el mismo que tenía la lámpara que se sustituye y usar el mismo tono de luz, generalmente cálido (3000 K) en portales, escaleras y rellanos y blanco natural (4.500 K) en garajes y exteriores. 

   2º.- En el caso específico de los ascensores habría que pedir al mantenedor que active el apagado automático de la iluminación de la cabina cuando no se use. Si esta opción no estuviese disponible en el cuadro de maniobra, conviene instalar un detector de presencia, ya que dicha inversión se amortizará con el ahorro eléctrico en pocos años. No obstante, hay que tener en cuenta que si la cabina tiene tubos fluorescentes o lámparas FLC, habrá que cambiarlas necesariamente a su equivalente en led, ya que se fundirán rápidamente al ser muy sensibles a la sobretensión que se provoa en el encendido. 

   3º.- En los edificios con servicios centrales hay que prestar especial atención a las salas de calderas de ACS y calefacción. En ellas existen diversas bombas que funcionan continuamente todo el año o, al menos, la temporada de calefacción. En instalaciones antiguas es fácil encontrarse errores de diseño, bombas sobredimensionadas, bombas en mal estado con derivaciones en el bobinado ... Sólo su sustitución por otras bombas de similar potencia reduciría de forma apreciable el consumo. Si además se colocan bombas de alta eficiencia, que ahora son obligatorias, la reducción del consumo eléctrico de la bomba puede bajar a la mitad. Las bombas de alta eficiencia que se empezaron a fabricar e instalar hace unos diez años no funcionan a una velocidad constante, sino que ajustan su potencia y consumo automáticamente en función del número de radiadores abiertos y la demanda de agua caliente. No obstante, este tipo de reforma precisa de un ingeniero que realice los cálculos, la elaboración en algunos casos de un proyecto y una inversión que se suele amortizar con el ahorro de electricidad en un periodo de tres a cinco años. El ahorro es aún mayor si tras el cambio de las bombas se puede reducir la potencia eléctrica contratada con la compañía eléctrica.

   4º.- La instalación de emergencias permanentes de tipo led o el reemplazo de las antiguas también contribuye a reducir el consumo de electricidad. Estas emergencias consumen entre 0,6 y 2 watios frente a los 6 watios de un tubo TL. En muchas ocasiones la luz que emiten las permanentes es suficiente para transitar por las zonas donde están instaladas, por lo que muchos usuarios optan por no encender la iluminación convencional. La batería de las emergencias tienen una vida media de unos cinco años, por ello, ocurre en muchas ocasiones que cuando se corta el suministro eléctrico ya no funcionan. Por este motivo, salvo en algunas zonas comunitarias que tienen que pasar inspecciones de baja tensión cada cinco o diez años, por lo general nos encontramos que las antiguas emergencias ya no cumplen con su función, por lo que su sustitución por unas permanentes solventará también este problema.   

   5º.- También solemos encontrarnos en los garajes una regulación de la ventilación bastante ineficiente. Es frecuente enmascarar los problemas de humedad o filtraciones en los sótanos con sistemas de ventilación que funcionan durante muchas horas, sobre todo en las zonas de trasteros, y que encarecen considerablemente la factura eléctrica. Hoy en día existen soluciones para las filtraciones por muros de contención (canalización de las aguas a pozo con bomba de achique y aplicación de morteros impermeabilizantes), para las humedades por capilaridad (realización de zanjas e instalación de drenajes para reducir en nivel freático del terreno) y para la humedad ambiental o condensaciones en los trasteros (deshumidificadores). Resulta mucho más rentable y eficiente a medio-largo plazo solucionar las humedades que mantener en funcionamiento permanente un costoso sistema de ventilación, que además del consumo, genera altas demandas de potencia y penalizaciones por energía reactiva. Es la propia centralita de CO2 la que en los garajes va a activar la ventilación cuando sea necesario, por lo que conviene dejar desactivados los relojes que suelen existir para arrancar la ventilación a determinadas horas. En el caso de los trasteros es suficiente con una o dos ventilaciones diarias de 15 minutos para que se renueve la totalidad del aire y se eliminen los malos olores. No tiene sentido ventilar los trasteros más que las viviendas, máxime, cuando en ocasiones y sobre todo durante el verano, la humedad exterior de la calle es superior a la interior del sótano y lo que se hace es introducir humedad al trastero. Además dicha ventilación es mejor realizarla en un tramo horario valle, ya que, además de más barato, es más eficaz para “secar” los trasteros, pues el aire de la noche tiene menos humedad en términos absolutos por su menor temperatura. También hay que evitar que se superponga el funcionamiento de unos ventiladores con otros, pues la demanda de potencia impedirá ajustar la contratada y, en caso de existir maxímetro, se penalizará el exceso de consumo (en en el caso de la tarifa 3.0, el doble de la diferencia entre el valor registrado y el valor correspondiente al 105 por 100 de la potencia contratada). Por último, si la instalación de ventilación genera energía reactiva y se tiene contratada una tarifa 3.0, hay que tener en cuenta que en el periodo valle (de 0 a 8 horas) no se paga por la energía reactiva generada, a diferencia de lo que ocurre en el resto de los periodos.

   B.- El segundo componente de la factura a revisar es la potencia contratada, ya que en algunos casos este concepto representa hasta dos tercios del importe total de la factura. Es frecuente encontrarse con instalaciones comunitarias con una potencia contratada muy elevada. Ello es debido a que las promotoras tenían la costumbre de contratar la potencia máxima que se recogía en el boletín o certificado de baja tensión que elaboraba el instalador. Para poder ajustar la potencia, disponemos de una herramienta que nos facilitan las distribuidoras (Eredes en Asturias) y que nos permite conocer la potencia que demanda la instalación mes a mes. También podemos registrarnos fácilmente en Datadis con el certificado digital de la comunidad de propietarios, lo que nos permitirá acceder a información muy útil para gestionar los suministros en toda España, como la máxima demanda de potencia o los consumos anuales, mensuales, diarios y horarios.
   Actualmente es raro encontrar un edificio que no tenga contadores inteligentes. Estos contadores no precisan de ICP porque cortan el suministro eléctrico en caso de excederse en el consumo pero, a diferencia del clásico ICP, tienen una curva de salto muy flexible. Así, si consumimos el doble de la potencia contratada, el limitador tardará más de 5 minutos en saltar. Si sólo consumimos un 50% más, no saltará hasta los 15 minutos. Si tenemos picos de cuatro veces la potencia contratada, el contador aguantará hasta dos segundos sin saltar. Ello nos da un margen bastante amplio para ajustar las potencias sin riesgo de cortes. Por ejemplo, en la imagen inferior vemos una comunidad típica con un ascensor y 9.900 watios de potencia contratada. En ella se aprecia como la demanda de potencia del ascensor en ningún mes supera los 3.000 watios. Puede, por tanto, reducirse la potencia contratada a una potencia normalizada de 5.196 watios sin ningún problema, dejando todavía un margen de 2.000 watios por si queremos enchufar una máquina, como una abrillantadora. De este modo, nos ahorraremos unos 250 euros todos los años en este suministro.

   Cuando tenemos tarifas 3.0 de más de 15 kw, no es necesario acudir a la web de la distribuidora, la misma factura nos indica las demandas mensuales de potencia, lo que nos permitirá ajustarla individualmente en todos sus periodos, incluso por debajo de 15 kw. Sólo hay que mantener uno de los periodos, el más barato (P3 valle), por encima de 15 kw. Así, en un suministro que tenga contratado 21 kw para los tres periodos, si se baja a 4,000-4,000-15,001 kw en cada uno de ellos (punta, llano y valle respectivamente), se genera un ahorro anual en el suministro de más de 1.500 euros anuales. A continuación se recoge un ejemplo de factura con este ajuste.

   La tarifa 2.1 (de 10 a 15 kw) es más cara que la 3.0 y la 2.0, tanto por lo que se paga por el precio de la potencia contratada como por el del kilowatio consumido. Si la demanda de potencia de la instalación lo permite, es conveniente bajar la potencia a menos de 10 kw. Si no es posible bajarla, resulta más barato y rentable subir a una tarifa 3.0, ya que los precios son más bajos, existe la posibilidad de ajustar la potencia en los tres periodos y con el maxímetro se evitará la interrupción del suministro en caso de que se dispare la demanda de potencia.
   En cuanto a la tarifa 2.0 (menos de 10 kw), saldrá más económica si cambiamos a una tarifa 2.0 DHA, es decir, con discriminación horaria. El horario punta sólo dura 10 horas (de las 12  ó 13 horas hasta las 22 ó 23 horas), con lo que el consumo se suele distribuir al 50% entre ambos periodos y el coste medio del kw resulta un 20 más bajo. 
   No suele reportar ahorros significativos el pasar de una tarifa 3.0 ajustada a una 2.0, ya que el menor coste de la potencia en la 2.0 se compensa con el mayor coste de la energía. Habrá que estudiar caso por caso, pero por lo general es conveniente bajar a una tarifa 2.0 cuando el consumo y la demanda de potencia son bastante bajos, como suele ocurrir en los portales con un ascensor, pero no en los garajes ni en las salas de calderas. Asi en la factura que se recoge más arriba, el pasar a una 2.0 DHA con 4 kw supondría pagar más en la factura, ya que este suministro tiene consumos bastante altos y no compensaría lo que se ahorre en el término de potencia con lo que suba el término de energía.

    C.- En los suministros de más de 15 kw es bastante frecuente un concepto añadido al término de potencia y término de energía, que es la energía reactiva. Este tipo de energía la generan las máquinas de algunos ascensores, los motores de ventilación, las bombas de las salas de calderas, los transformadores de downlights, las pantallas fluorescentes, PLs, halógenos, … Las bobinas que contienen estos elementos generan cargas inductivas y el desplazamientos en la fase de la corriente. Ello supone una caída de potencia de la instalación y de toda la red, por ello están penalizadas en la factura. Podrían evitarse si cada componente que las genere llevase un condensador que las compensase, pero, como ello encarecía su coste de producción, se obviaba por muchos fabricantes.
   En las tarifas 2.0 y 2.1 se factura únicamente la energía reactiva que supera el 50% del consumo de energía activa. En las tarifa 3.0A, por encima de 15kW, los recargos se aplican sólo en los períodos P1 y P2 (punta y llano). En esta última, si el consumo de energía reactiva no supera el 33% de la energía activa consumida, no habrá penalización. La forma de eliminar de la factura este concepto sería:
   1.- En los suministros de más de 15 kw, si es muy elevada, generalmente se soluciona bajando la potencia contratada por debajo de 15 kilowatios o, si la genera la ventilación, se soluciona concentrando su funcionamiento en periodo valle, pero ello no hará que ésta desaparezca, solo que no se penalice en la factura.
   2.- Colocar una batería de condensadores que compense las cargas inductivas (bobinas) con cargas capacitivas (condensadores). Tiene un coste que oscila en torno a los mil euros, pero por lo general se amortizará en pocos años.
   3.- Sustituir el dispositivo que las genera. Si se trata de la iluminación, simplemente habría que cambiar las lámparas por otra de tipo led y desconectar los transformadores. Si la causa es el ascensor, se solucionaría cambiando la máquina del ascensor por una más moderna y de bajo consumo (gearless). Si son las bombas de la sala de calderas, se pueden sustituir por otras de alta eficiencia o con variador de frecuencia. Todas estas obras no sólo eliminarán la generación de energía reactiva, sino que reducirán considerablemente el consumo de electricidad y la demanda de potencia.

   D.- El cuarto elemento que hay que tener en cuenta para optimizar la factura eléctrica es la comercializadora contratada. Con la liberalización del mercado, estas compañías desarrollan campañas agresivas de captación a precios en muchas ocasiones por debajo del de mercado y que, por tanto, no resultan sostenibles en el tiempo. Esta política de precios de captación sólo se suele mantener durante el primer año, luego desaparece. Por ello, para una gestión eficiente de los suministros se hace preciso revisar y “mover” los contratos todos los años y así disponer siempre de la oferta más competitiva. Hay administradores de fincas que gestionan uno a uno cada suministro, buscando el mejor precio entre un grupo de comercializadoras. Otros, acumulan los vencimientos en la misma fecha y gestionan todos los contratos simultáneamente en grandes paquetes, lo que permite negociar a la baja con las comercializadoras. Un tercer grupo prefiere acudir a un gestor energético que esté pendiente de los vencimientos y se encargue de buscar la mejor oferta al cumplirse cada anualidad.
   Algo que tenemos que tener en cuenta cuando se cambia de comercializadora es la elección entre una modalidad de precio anual fijo o una tarifa con precio indexado, ya sea con variación mensual o trimestral. La tarifa a precio fijo suele ser más elevada que la indexada, pero evita sorpresas por subidas inesperadas. Los precios de las tarifas indexadas sufren variaciones que pueden llegar a un 50%. Una forma de ver la tendencia para los próximos meses es acceder al mercado de futuros. Actualmente se puede ver como entre septiembre de 2019 y enero de 2020 los futuros prevén una subida del 40% en el precio del pool eléctrico, lo que, tras descontar los peajes del término de energía, puede suponer un 30% de incremento en el precio del kwh en cuatro meses.
   Salvo por el precio, carece de mayor trascendencia la comercializadora elegida para un suministro. Hay que tener en cuenta que las comercializadoras ni se encargan de las lecturas de contadores, ni de realizar los cambios de potencia en los contadores, ni de resolver las averías. Quien se encarga de todo ello es la distribuidora de la zona, a la que no podemos elegir (Eredes en Asturias). Lo que tendremos que valorar en una comercializadora, aparte del precio, es la claridad en las facturas, que no omitan información relevante (demanda de potencia en la 3.0A), que acompañen comparativas o estudios de consumo, que sean accesibles fácilmente desde su web, que sean flexibles en las formas de envío de factura ... y, sobre todo, que no tengan costes añadidos ocultos. En este sentido, es frecuente encontrar en algunas comercializadores un término de potencia más elevado, suplementos por gestiones o trámites como los cambios de potencia, la inaplicación de la reducción por usar menos del 85% de la potencia contratada en la tarifa 3.0A ...

   Para concluir, las claves para reducir la factura eléctrica del edificio de forma significativa son: una modernización y racionalización de los dispositivos que consumen electricidad en el edificio, un ajuste de la potencia contratada a la realmente demandada, la eliminación de la energía reactiva de la instalación y una revisión periódica de los precios que aplique la comercializadora.
   No obstante, la labor del Administrador de Fincas no acaba aquí, es necesario estar en continua "actualización" y mantenerse al día de todas las novedades que la evolución tecnológica proporciona a los edificios y las nuevas necesidades que se plantean en ellos: movilidad eléctrica, energía fotovoltaica, autoconsumo, bombas de calor, passivhaus ... De ahí la importancia de que el Administrador esté continuamente "conectado", acuda a los congresos, a la actividad formativa que se desarrolla en los colegios profesionales, esté atento a las nuevas necesidades que se plantean y se mantenga continuamente informado. La “falta de tiempo” es una disculpa que lleva en muchas ocasiones a relegar algo tan importante como es el reciclaje del conocimiento, pero la formación no es una pérdida de tiempo o un gasto sino todo lo contrario, una inversión a largo plazo que nos permite ser más eficientes, más productivos, más resolutivos y en definitiva ganar tiempo. 

Antonio Lorca Fernández
Administrador de Fincas del CAF Asturias

   Ayer tuvimos el honor de recibir a D. Vicente Magro en el marco de los cursos de formación continua que imparte el CAF Asturias entre sus colegiados. En esta ocasión la conferencia se ha centrado en los "Aspectos civiles y procesales del alquiler vacacional en las comunidades de propietarios". Durante su intervención los Administradores de Fincas Colegiados allí presentes le han planteado diversos problemas que se les presentan en sus comunidades de propietarios. Para quienes no pudieron asistir a esta jornada formativa, se resumen a continuación las conclusiones de la misma.   

  El reciente Real Decreto Ley de Alquiler Vacacional 7/2019 permite a las comunidades de propietarios limitar o condicionar el alquiler vacacional, esto es regular, pero en ningún modo, como se ha indicado en algunos medios de comunicación, prohibir este tipo de alquiler. Para poder prohibir esta actividad sería necesario un acuerdo unánime de todos los propietarios, lo cual es muy difícil de conseguir.
   El derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa son derechos fundamentales y conforme a la constitución no pueden ser restringidos o limitados si no es mediante una norma con rango de ley (art. 81 CE). Con esta reforma el legislador en ningún momento ha habilitado a las comunidades de propietarios para que decidan si las viviendas pueden o no dedicarse a una actividad turística, únicamente les ha dado la posibilidad de regular la convivencia a fin de evitar o reducir las molestias que este tipo de actividad puede generar.
   La actividad turística a priori no puede considerarse como molesta por sí misma. Puede llegar a serlo, de la misma forma que puede ocurrir con un inquilino en un arrendamiento de larga duración o cuando un propietario padece síndrome de diógenes o acostumbra celebrar fiestas en su vivienda. El problema que se presenta con la vivienda vacacional no es propiamente la actividad, sino el usuario o el tipo de ocupante (turismo de borrachera, despedidas de soltero …).
   Se afirma que el alquiler turístico eleva el precio de los alquileres. Lo cierto es que, como afirma el conferenciante, el principal problema que existe en el mercado de alquiler en España es el alto volumen de viviendas vacías, a diferencia de lo que ocurre en el resto de Europa. Ello viene motivado en parte por la falta de seguridad jurídica que percibe el propietario y el alto riesgo de impago. Sería importante poner en marcha el Registro de Impago de Alquileres que se regula en la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013. Así se sacaría del mercado de alquiler a los inquilinos que no pagan y daría seguridad a los propietarios a la hora de alquilar. El único inconveniente, es que sería necesario un esfuerzo adicional de las administraciones públicas para atender a todas aquellas personas que por sus escasos ingresos y problemas para atender los pagos quedarían fuera del mercado de alquiler. También daría seguridad al arrendador el agilizar los procedimientos judiciales de desalojo que pueden llegar en algunos casos a un año. En otros países europeos, se incentiva el alquiler y se penaliza el tener las viviendas vacías, todo ello ayuda a aumentar la oferta de inmuebles y contiene los precios.
    Existe un estudio de la CNMC, el E/CNMC/003/18, en el que se cuestionan la normativa de muchas Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, cuya normativa recoge diversas limitaciones o regula las zonas en las que puede desarrollarse el alquiler vacacional, excluyendo a todas las demás. Incluso había Ayuntamientos como el de Oviedo que limitaban este tipo de alquiler a la planta baja o primera y exigían el acceso directo desde la calle. Todas estas normativas limitativas del derecho de propiedad están siendo anuladas por los Tribunales Superiores de Justicia. Para solucionar este caos normativo, se ha creado un grupo de trabajo que estudie una regulación básica a nivel nacional que solucione la fragmentación normativa actualmente existente.
   Esta facultad regulatoria que se otorga a la comunidad de propietarios precisa la doble mayoría (votos y coeficientes) de tres quintos de los propietarios y su alcance o contenido está limitado por lo establecido en el propio ordenamiento jurídico y la jurisprudencia. Los límites regulatorios de la comunidad serían los siguientes:
    - En primer lugar establece la reforma que esta regulación ha de realizarse “en los términos establecidos en la normativa sectorial turística”. En el caso de Asturias esta normativa es el Decreto 48/2016 y en ella no se deja apenas margen a las comunidades para esta regulación (únicamente se contempla la posibilidad de que estas puedan reducir el tamaño del pictograma que hay que que colocar a la entrada de la vivienda vacacional).
   - En segundo lugar, no se puede limitar o restringir el derecho de uso inherente a la propiedad, estableciendo días, horas, zonificaciones … La regulación de la comunidad habrá de estar orientada a evitar molestias al resto de los ocupantes del inmueble y a compatibilidar los derechos de unos y otros. Así se admite como válido el exigir al propietario que disponga de un seguro por los daños que puedan causar los inquilinos, tanto a los elementos comunes como a los privativos, haciendo responsable solidario al propietario de los daños ocasionados por sus inquilinos caso de que no disponga de él. También podrían obligar a la entrega a los inquilinos de unas normas de convivencia con la advertencia de que su incumplimiento sería causa de desalojo, establecer que en caso de estacionamiento de vehículos en zonas comunes o en plazas ajenas se podrá retirar el vehículo a la calle por una grúa particular, exigir la inscripción de la vivienda turística en los registros autonómicos correspondientes para denunciar a Turismo en caso de incumplimiento, … y por último exigir al propietario que informe a su inquilino o incorpore a su propio reglamento de régimen interior (las del art. 16 Decreto del Principado 48/2016) las normas que haya establecido la Comunidad para poder requerir de la Policía el desalojo en caso de incumplimiento.
   - En tercer lugar, se admite expresamente la posibilidad de incrementar la participación en los gastos de comunidad en un 20%, incluso en las derramas.
   - Por último, la regulación de la comunidad de propietarios no tendrá efectos retroactivos y por tanto no afectará a quien tenga su vivienda inscrita como vivienda turística o vacacional.
    Lo que en ningún caso podrá la Comunidad es recoger en unas normas de régimen interior limitaciones al uso de la vivienda, tanto para el arrendador como para el arrentario, por ejemplo, prohibiendo animales de compañía o limitando el número de personas que pueden acceder a la vivienda. También se considera nula la prohibición o la restricciones al uso de los elementos comunes a los inquilinos (pistas deportivas, piscinas …). No sería tampoco legal la imposición de sanciones pecuniarias por la comunidad de propietarios, ya que para ello es precisa una ley habilitante, que no existe (reserva de ley del art. 25.1 CE). Sin embargo, el arrendador que cede su posesión sí podrá establecer este tipo de limitaciones al inquilino a nivel contractual, pero la comunidad no podrá exigirlo.

   Si bien el alquiler vacacional es algo que no se puede prohibir desde su inicio, la Ley de Propiedad Horizontal (art. 7.2) regula la posibilidad de privar del uso de la vivienda hasta por tres años al propietario y de forma definitiva en el caso de alquileres, cuando existen ruidos o molestias de cierta entidad. En este sentido existen sentencias en Cataluña y Valencia donde se condenaba a la prohibición de destinar la vivienda a usos turísticos por las molestias y problemas que habián generado a los vecinos. Destacar la de 19/5/2016 del TSJ de Barcelona donde se decretó el cese definitivo de la actividad en unas viviendas gestionadas por una empresa turística. No obstante, las molestias no se pueden presumir, hay que esperar a que se produzcan y, estando debidamente acreditadas, servirán para prohibir usos turísticos en casos concretos. En todos estos casos, existe una responsabilidad del propietario “in eligendo” o “in vigilando” que se lucra por su actividad y por tanto le es exigible una especial diligencia y la obligación de vigilar la “reputación” de las personas que alquilan su vivienda. En cualquier caso, no hay que confundir la molestia con la incomodidad. La primera afecta a todos o la mayoría de los vecinos y es una cuestión comunitaria y la segunda tiene un alcance limitadao que sólo afecta a una persona, como ocurre con los ruidos que el uso ordinario de la vivienda genera (el ruido de los tacones, el golpe de una puerta a cerrar ...)

   En la conferencia también se abordaron algunas otras cuestiones de interés como el deficiente sistema legal de desalojo que existe actualmente para los ocupas, que es muy lento, ya que obliga a acudir al Juzgado y alarga el proceso durante meses, cuando en la mayoría de los países europeos en 48 horas el piso queda libre y a disposición del propietario. Las comunidades de propietarios frente a este problema no pueden hacer nada, ya que quien tiene que realizar los trámites es el propietario que en muchas ocasiones ha abandonado la vivienda. En algunos casos la picaresca del ocupante llega al extremo de pagar la comunidad para simular la existencia de un arrendamiento y evitar que se le aplique este procedimiento “expres” de desalojo. No hay que confundir la ocupación de una vivienda vacía con el de una segunda residencia. La ocupación de esta última constituye un delito de allanamiento de morada y el desalojo es mucho más rápido y sencillo.
   Se hizo referencia a que para luchar contra la morosidad sistémica de determinados inquilinos, hay comunidades que recurren a adoptar acuerdos a sabiendas de que son nulos, como la imposición de sanciones o limitaciones a la propiedad, para obligar al propietario moroso a impugnar el acuerdo de modo que el acuerdo nulo pueda quedar convalidado con el paso de un año. Con ello consiguen que se ponga al día, al ser imprescindible estar al día en los pagos de comunidad para poder impugnar un acuerdo.
   Como las normas de régimen interior que pueda acordar la Comunidad no suelen acceder al Registro de la Propiedad y el nuevo adquirente puede alegar desconocimiento para no cumplirlas, se aconseja comunicar las mismas a los nuevos adquirentes o hacerlas públicas en el tablón de anuncios o al enviar cualquier comunicación como actas o convocatorias.
   Por último, el conferenciante propuso a los asistentes que cuando algún propietario quiera realizar alguna instalación que no amparen los estatutos, como colocar una pérgola, cerrar una terraza o instalar una caldera de pellets, no se plantee en la junta como una autorización individual a un propietario, ya que no cabrá el voto presunto de los ausentes (art. 17,8 LPH) y será muy difícil obtener las mayorías necesarias dentro de la junta, ya que lo son del total de propietarios y no sólo de los asistentes. Sin embargo si se plantea como un acuerdo que afecta a todos los propietarios, se aplicará la regla del voto presunto, con lo que será suficiente con obtener la doble mayoría de los asistentes a la junta y esperar a que pasen los treinta días desde la notificación del acta para comprobar que se han obtenido los tres quintos que pueda exigir la norma para su aprobación. En estos casos habrá que hacer constar mediante diligencia en el libro de actas los propietarios que hayan comunicado su oposición y el resultado final de la votación y comunicarlo a los propietarios, ya que realmente hasta esta segunda notificación no se inician los plazos de impugnación del acuerdo.

Para más información se pueden consultar las siguientes publicaciones en la prensa:

La Nueva España

El Comercio

Artículo sobre normas de régimen interno

Antonio Lorca Fernández
Administrador de Fincas del CAF Asturias

   Cuando a un Administrador de Fincas le piden un certificado de estar al día en los pagos con la comunidad para la venta de la vivienda, se enfrenta a una casuística de lo más variopinta que convierte un acto aparentemente simple en un auténtico quebradero de cabeza. En este artículo vamos a responder a varias preguntas que nos permitirán entender mejor este trámite, en concreto:

- 1º.- ¿Qué deuda tengo que certificar?
- 2º.- ¿Hay que recoger en el certificado las derramas de futuro vencimiento?
- 3º.- ¿Tiene que recoger el certificado cantidades devengadas con anterioridad de las que ya no responda el adquirente?
- 4º.- ¿Qué responsabilidad asumo si me equivoco?
- 5º.- ¿Qué pasa si hago el certificado y el vendedor devuelve el último recibo?
- 6º.- ¿Cubre el seguro colegial ésta responsabilidad?
- 7º. El Presidente no quiere firmar el certificado, ¿es válido sólo con la firma del secretario?
- 8º.- ¿Puedo cobrar por él certificado?
- 9º.- ¿Puedo entregar el certificado al futuro comprador cuando sea éste quien lo solicite?
 10º.- ¿Qué formas existen de elaborar los certificados de deuda?

   Antes de contestar estas preguntas es necesario determinar previamente cuál es la naturaleza y efectos de los certificados de deuda. Para ello, es suficiente con acudir a la literalidad del precepto que los regula. La única consecuencia que establece la norma, en el caso de que el certificado sea erróneo o inexacto, es la responsabilidad de los firmantes. Por tanto, el certificado ni tiene carácter vinculante para la comunidad, ni produce efectos constitutivos, modificativos, novatorios ni liberatorios, es decir, no afecta ni a la deuda ni a los sujetos obligados. El certificado de deuda es simplemente una declaración formal e informativa del estado de deudas de un predio. Una declaración que genera una confianza en que los datos consignados en ella sean ciertos y ajustados a la realidad, pues su incorrección genera una responsabilidad personal y directa de quienes firmaron el certificado. Viene a constituir realmente una garantía adicional a la obligación que tiene el vendedor de comunicar al comprador y mencionar en la escritura las cargas y gravámenes del inmueble (1483 CC) y en particular si se halla al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o adeuda alguna cantidad (art. 9.1.e LPH).
   En definitiva, el certificado que refleja incorrectamente una deuda no tiene efectos liberatorios ni produce ningún efecto sobre la deuda real, que sigue siendo la misma frente a la comunidad, tanto frente al vendedor como al comprador, únicamente permite a quien sufra el error reclamar daños y perjuicios frente a quien lo firmó, no frente a la Comunidad.

1º.- ¿Qué deuda tengo que certificar?
   Señala el artículo 9.1.e LPH que el adquirente de una vivienda o local responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. En el mismo sentido, el artículo 21,1 LPH establece que las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En cuanto a las derramas, el artículo 17, apartado 11, de la Ley de Propiedad Horizontal establece que “Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.” En este mismo sentido resulta ilustrativa la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 25ª,  de 4 de noviembre de 2013, en la que se indica que es “el nuevo propietario el que viene obligado al pago de las derramas, conforme a lo establecido en el artículo 9.1 y 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues el pago de las derramas para pago de una obra corresponde al propietario que lo sea en el momento en que la Comunidad las exige por medio del recibo expedido al efecto. Sin que sea necesario justificar la procedencia de las deudas cuando han sido aprobadas en la correspondiente Junta, según las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 13ª, 20-10-2006, num. 437/2006, rec. 21/2006, y 7-5-2013, num. 181/2013, rec. 749/2012. Siendo el momento de la exigibilidad específica frente al demandante el de la Junta de Propietarios del 17 de mayo de 2010, folios 55 a 57 de autos, cuando se decide la expedición del recibo”. En definitiva, el importe que ha de recoger el certificado es la deuda vencida y exigible al propietario vendedor en la fecha de emisión del certificado.

2º.- ¿Hay que recoger en el certificado las derramas de futuro vencimiento?
   Es aconsejable que el certificado de deudas recoja las de futuro vencimiento o exigibilidad, aunque la ley no lo exige. Dado que la certificación de deuda se emite al propietario vendedor y cuando se solicita surge una relación de arrendamiento de servicios, no se deberìa certificar devengos de cuotas o derramas futuras, salvo que lo solicite el propietario que contrata la emisión del certificado. Recordar en este sentido la obligación de confidencialidad del administrador (art.1 y 2.1.c del Código Deontológico de los Administradores de Fincas) que existe entre el propietario que contrata con él secretario la emisión del certificado y que el administrador tiene la obligación de promover y proteger los intereses de sus mandantes (art.2.1.a C.D.A.F). No obstante lo anterior y aunque el comprador en la fecha de emisión del certificado es un tercero con el que el secretario no tiene en principio relación ni obligación alguna, el Administrador de Fincas goza de independencia (art. 1 C.D.A.F)  y además tiene la obligación de proteger al consumidor contra el fraude, la presentación errónea o las prácticas incorrectas en el sector inmobiliario, y esforzarse por eliminar dentro de las fincas que gestione, toda práctica susceptible de causar perjuicios a sus propietarios o a terceros (art. 2.1.b C.D.A.F) y actuar siempre conforme a la “lexartis” de la profesión (art.1.a C.D.A.F.). Todo ello, sumado al principio de buena fe que debe regir las relaciones entre vendedor y comprador en el cumplimiento de las obligaciones, exime al Administrador de recabar el consentimiento de su cliente vendedor para informar de esas deudas de futuro vencimiento o exigibilidad. Resulta por tanto una buena práctica el informar de estas derramas futuras, aunque no sea legalmente exigible.

3º.- ¿Tiene que recoger el certificado cantidades devengadas con anterioridad de las que ya no responda el adquirente?
   El adquirente de un inmueble sólo responde de las cuotas vencidas de la anualidad en curso y en los tres años naturales anteriores. Lógicamente si el certificado va dirigido a informar al comprador de la deuda de la que pueda responder, el certificado debería limitarse a ésta. El reflejar una deuda de la que no responde el adquirente, puede frustrar la venta e incluso interpretarse como una coacción al vendedor, lo que puede dar lugar a que el propietario vendedor reclame daños y perjuicios o denuncie al Secretario que emite el certificado. No resulta por ello conveniente recoger deudas anteriores de la que no responda el adquirente. No obstante, nada impide hacerlo, siempre que se especifique claramente que esta deuda es del vendedor, pero no se transmite o no debe responder de ella el adquirente.

4º.- ¿Qué responsabilidad asumo si me equivoco?
   La obligación que existe entre los firmantes del certificado y el que lo solicita es una obligación que deriva de la ley, pudiendo quien sufra un perjuicio ejercitar la correspondiente acción en reclamación de la responsabilidad mancomunada (art. 1.137 C.C)  de los emisores del certificado por su inexactitud. No obstante, cuando quien asume la función de secretario es un administrador profesional, se genera además una relación contractual de prestación de servicios. La responsabilidad por los daños y perjuicios que genere un certificado de deuda inexacto puede exigirse en los cinco años siguientes (art. 1.964.2 C.C.).
   Si bien la norma no concreta frente a quién responden los autores del certificado inexacto, resulta evidente que tanto frente a quien solicitó el certificado, el futuro vendedor, como frente al comprador. El último como tercero de buena fe que confía en una declaración que el secretario y el presidente tienen obligación legal de emitir sin errores y el primero además como la persona que solicita y contrata su emisión (responsabilidad contractual). 
   No obstante, la responsabilidad de quienes emitieron el certificado erróneamente no quiere decir que el vendedor quede eximido de sus propias obligaciones, en este caso de indemnizar al comprador por las cargas o gravámenes ocultos (deudas comunitarias) que no se hayan hecho constar en la escritura, aunque el certificado de deuda no lo recogiese. La acción que tiene el comprador contra el vendedor por esta ocultación de las deudas comunitarias prescribe en el plazo es de un año, desde que el comprador haya descubierto la carga (art. 1.483 CC). Se trata de un plazo más corto que el de la responsabilidad del secretario y/o presidente que emitieron el certificado. Al tratarse de obligaciones y acciones distintas, el perjudicado podrá reclamar la responsabilidad frente a quien estime oportuno y dejar al margen al vendedor.
   Cuando se certifique que no existe deuda, aunque no sea así, el comprador seguirá respondiendo frente a la Comunidad con el inmueble de la deuda oculta que realmente exista, pero la ley le faculta para reclamar los daños y perjuicios que sufra a quien firmó el certificado erróneo, siempre que ello le genere algún perjuicio, como cuando la Comunidad le reclama la deuda. El comprador va a seguir respondiendo de la deuda real (no la certificada) con el inmueble adquirido y ello va a dar lugar a una pérdida de derechos en el seno de la comunidad. Así, podrá encontrarse privado del derecho de voto (15.2 LPH), lo que le impedirá no sólo votar sino impugnar los acuerdos que le perjudiquen (18.2 LPH). También podrá ser objeto de un procedimiento judicial en reclamación de la deuda que tenía el vendedor y que no se recogió en el certificado y, ya no sólo tendrá que pagar el importe de una deuda ajena, sino también los gastos de reclamación extrajudicial y las costas del juicio (21.6 LPH).
   Por lo que se refiere al vendedor y que es el que realmente generó y tiene la deuda, el certificado erróneo no le produce aparentemente ningún perjuicio, pues seguirá debiendo lo que realmente ya adeudaba. Unicamente puede darse el caso de que el certificado contenga una deuda que no existe y ello frustre la compraventa, lo que podría dar lugar a la obligación de indemnizar daños y perjuicios que, en su caso, se produzcan y acrediten por lucro cesante. 

5º.- ¿Qué pasa si hago el certificado y el vendedor devuelve el último recibo?
   Como ya se indicó anteriormente el certificado recoge las deudas exigibles e impagadas a fecha de la junta. El Real Decreto-ley 19/2018, de 23 de noviembre, de servicios de pago y otras medidas urgentes en materia financiera (arts 43 y 48) permite la devolución de los recibos domiciliados durante un plazo de ocho semanas contadas a partir de la fecha de adeudo de los fondos en su cuenta para aquellos casos en que se dio la autorización sin especificar el importe exacto y si, además, el importe del recibo supera el que razonablemente podría esperarse teniendo en cuenta sus anteriores pautas de gasto, en los trece meses posteriores.
   Quien elabora el certificado desconoce si esta devolución se va a efectuar, por ello, para que la información al vendedor sea completa y salvar cualquier responsabilidad conviene indicar:
     “Todo ello sin perjuicio de lo establecido en el Real Decreto-ley 19/2018, de 23 de noviembre, de servicios de pago y otras medidas urgentes en materia financiera, la posibilidad de que se revisen cuotas, derramas o liquidaciones anteriores en juntas que se celebren en el futuro. Este certificado no cubre otras deudas por gastos y/o responsabilidades que no estuviesen vencidos o no fueran exigibles a la fecha de emisión del certificado o que no consten o se deriven de acuerdos en Junta. Así, no se incluyen los posibles saldos positivos o negativos que resulten para el piso/local al finalizar y liquidar cada ejercicio, saldos que no se pueden conocer hasta la finalización del ejercicio y aprobación de las cuentas. Tampoco se incluyen las cantidades que puedan resultar de obras o derramas, que no estuvieran vencidas y fuesen exigibles a la fecha de emisión del certificado ni los consumos variables o individualizables que resulten imputables al piso y no haya sido liquidados, bien por no disponer todavía de recibo, bien por liquidarse posteriormente”.
   En cualquier caso, ninguna responsabilidad podrá exigirse a quien emite el certificado de deuda, ya que no existirá la culpa o negligencia que exige el artículo 9.1.e LPH

6º.- ¿Cubre el seguro colegial ésta responsabilidad?
   La responsabilidad que deriva de un error en la emisión del certificado está cubierta por los seguros de responsabilidad civil que tienen suscritos los colegios profesionales de administradores de fincas a favor de sus colegiados ejercientes. No obstante, suele existir una franquicia o importe mínimo que asume el profesional de su propio bolsillo. En el caso del CAF Asturias la franquicia es de 500 euros, pero si el certificado de deuda se ha emitido a través de la plataforma de emisión de certificados de deuda del Consejo General de Administradores de Fincas, la franquicia baja a 200 euros.

7º. El Presidente no quiere firmar el certificado, ¿es válido sólo con la firma del secretario?
   Es bastante frecuente que el presidente de la comunidad se niegue a firmar el certificado, lo que resulta lógico cuando existe un secretario que cobra por ello y además lleva las cuentas como administrador. Ello porque el presidente no es el responsable de la elaboración de las cuentas y no se le puede imponer la ardua tarea de supervisarlas sin compensación alguna para verificar la realidad de la deuda de un propietario. Cuando el presidente firma el certificado asume la misma responsabilidad que el secretario, con la diferencia de que el secretario profesional cobra por su trabajo y tiene cubierta su responsabilidad por un seguro, mientras el presidente ni cobra ni tiene un seguro que le dé cobertura frente a un posible error. 
   El certificado aunque sólo está firmado por el secretario cumple perfectamente su función informativa. Hay que tener en cuenta que secretario y presidente responden también de los “perjuicios causados por el retraso en su emisión” y por tanto de su falta de emisión en el plazo de los siete días naturales que marca la ley. Si el presidente no pudiera o quisiese firmarlo y el secretario no lo entregase al propietario que lo solicita, al menos firmado por él, sería responsable también el secretario de su no emisión, pese a no ser el causante de dicha situación. 
   En definitiva, el secretario queda liberado de su obligación de emisión con la entrega del certificado con su firma. El que falte la firma del presidente no da lugar a que el certificado sea nulo, sino simplemente incompleto sin que deje de ser eficaz en lo que se refiere a la función que desempeña, que es la de informar al adquirente de la deuda que arrastra el inmueble y de la que respondería el adquirente. Desaparecen así los posibles perjuicios que podría sufrir el adquirente que ignorase la deuda que legalmente asume con la compra del inmueble. La única responsabilidad que subsiste es la del firmante cuando se haya equivocado en el importe consignado en el certificado. En estos casos, la responsabilidad del error sólo la asume el secretario y no el presidente que no ha firmado. Por ello, pese a lo que establece la ley, en la mayoría de los casos los certificados se emiten exclusivamente con la firma del secretario, obviando la del presidente, siendo perfectamente válidos aunque no cumplan todos los requisitos legales.
   En los borradores del texto de la nueva ley de propiedad horizontal que se están manejando, ya se regula que es suficiente sólo con la firma del secretario, cuando este cargo sea desempeñado por un administrador de fincas profesional, poniendo fin así a la deficiente regulación legal de esta figura. 

8º.- ¿Puedo cobrar por él certificado?
   El contrato de compraventa es un acto privado de un propietario individual y por tanto la emisión del certificado de deuda también lo es. Su emisión queda al margen de las relaciones de administrador-secretario con la comunidad y se entronca en una relación jurídico privada con el comunero y por la que tiene perfecto derecho a recibir una compensación económica. Si quien expide el certificado es un profesional, no cabe duda de que éste tiene derecho a ser retribuido por sus servicios. En este sentido, el Código Civil señala el carácter esencialmente oneroso tanto del contrato de arrendamiento de servicios (art. 1.546 CC) como el del mandato cuando es ejercido por un profesional (art. 1.711 CC).
   Por otro lado, no cabe entender que el coste de emisión del certificado esté comprendido en el coste de los servicios contratadas por la comunidad de propietarios, salvo que se indique lo contrario en el contrato. La emisión del certificado es un servicio que se presta a un propietario en concreto no a la comunidad y por tanto nos encontramos ante un nuevo contrato de arrendamiento de servicios que ha de ser retribuido por el particular que lo solicita, no por la comunidad. Hay que tener en cuenta además que quien certifica es responsable del contenido de la certificación y que ello le obliga a revisar todos los pagos y comprobar que no exista ninguna deuda. 
   Si un integrante de la comunidad quiere contratar los servicios del administrador del edificio para que le elabore el contrato de arrendamiento de su vivienda o se la venda, le repare un grifo a través su empresa de reparaciones, le envíe un cerrajero porque se ha dejado las llaves dentro del piso, avise a la empresa mantenedora del ascensor para que recoja las llaves que le han caído al foso ... o le emita un certificado de deuda para vender su vivienda, ha de pagarlo, no puede ampararse en que el contrato que tiene el administrador con la comunidad de propietarios para que su coste sea asumido directamente o indirectamente por la comunidad de propietarios.

9º.- ¿Puedo entregar el certificado al futuro comprador cuando sea éste quien lo solicite?
   En ningún caso se debe entregar el certificado al comprador, sólo al vendedor o a persona autorizada expresamente por éste. Hay que tener en cuenta que la deuda que pueda tener un propietario es un dato personal y que si se cede o comunica a otra persona que no sea el propietario del inmueble, se estaría infringiendo la normativa de protección de datos, lo que podría llevar a importantes sanciones de la AEPD, además de las obligaciones de confidencialidad y secreto profesional. El futuro adquirente no tiene legalmente reconocido ningún derecho a ser informado directamente de la deuda ni de otras circunstancias que afecten al inmueble o a la comunidad. Al contrario, el Administrador tiene obligación de confidencialidad y no podrá facilitar datos del inmueble a quienes no sean propietarios sin autorización de estos. 
   Cuando se hace uso de la plataforma de emisión de certificados de deuda del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas se minimiza este riesgo, ya que al solicitante se le entrega un documento con el Código Seguro de Verificación (CSV) para que el notario descargue el certificado a través de la plataforma notarial (SIGNO). Dicho documento no contiene ninguna indicación sobre si existe deuda o no, lo que evita posibles cesiones inconsentidas de datos. 

10º.- ¿Qué formas existen de elaborar los certificados de deuda?
   Entre el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España y el Notariado español existe un convenio firmado para la emisión de certificados de deuda firmados digitalmente, el cual se envía del Administrador a la plataforma notarial SIGNO de forma telemática. Este servicio tiene un coste para el propietario que lo usa y lo gestiona la empresa ANCERT, S.A., siendo su uso voluntario. El uso de esta plataforma sólo puede ser utilizada por Administradores Colegiados y requiere el uso de la firma electrónica (FNMT o CAMERFIRMA), lo que reduce el riesgo de que pueda ser falsificado. 
   Nada impide optar por que el certificado se emita en papel con firma manuscrita, en cuyo caso el Administrador de Fincas de la Comunidad de Propietarios tendrá que informar del coste del mismo a quien lo solicite. El contrato del Administrador con la Comunidad de Propietarios no se considera medio idóneo para informar del precio de este servicio, ya que ni se presta a la Comunidad ni el propietario que lo solicita firma el mismo.
   Para darse de alta y usar la plataforma de certificados de deuda existe todo tipo de información y documentación en la página web del CAF Asturias, en la sección "Gestiones electrónicas, incluido el Convenio entre el Consejo General de Administradores de Fincas de España y el Consejo General del Notariado.

Antonio Lorca Fernández
Administrador de Fincas del CAF Asturias

   Es bastante habitual el que los administradores de fincas asignemos los gastos de administración al grupo de reparto de gastos “todos iguales”, sobre la base de que los honorarios del administrador se han fijado en base a un precio unitario por predio. Esa práctica viene avalada por diversos autores y manuales, aunque sin mayor fundamentación o justificación.
   Los Tribunales sin embargo han adoptado la postura contraria, anulando el reparto de este gasto a partes iguales o en la forma en la que el administrador los ha calculado, al considerar que ha de efectuarse entre todos los propietarios en proporción al coeficiente. Unicamente, si existe un acuerdo unánime, admiten que los gastos de administración puedan repartirse conforme a otro criterio que no sea el coeficiente. Así, en un supuesto concreto, la Audiencia Provincial de Palencia, en su Sentencia de 23/10/2009, señala que los honorarios de la administración no pueden reclamarse a los miembros de la comunidad de acuerdo con la propuesta “presentada a la comunidad de 2,75 euros al mes por cada una de las 39 viviendas, 2,75 euros al mes por el local y 22,22 euros por los garajes”, ya que no existe acuerdo alguno de la Comunidad de Propietarios para que el pago de los honorarios de la administración se realice al margen de las cuotas de participación de los copropietarios, “porque una cosa es cómo la administradora ha calculado los honorarios para alcanzar la cantidad total mensual de 132,22 euros y otra bien distinta que la comunidad haya acordado que el pago de tal gasto general se realice conforme a la susodicha propuesta”. En el mismo sentido se pronuncia también la Audiencia Provincial de Asturias en su Sentencia de 14/07/2009, al indicar que “carece de efectos el contrato celebrado entre el Administrador y la Comunidad de Propietarios en cuanto a las relaciones internas entre los miembros de la Comunidad, al no haberse modificado el Titulo Constitutivo de la misma conforme a los procedimientos exigidos en la Ley, y en consecuencia el reparto de los gastos de administración deberá hacerse de conforme viene establecido en el Titulo Constitutivo de la Comunidad (5/03/1970), en el que claramente se establece que, habrá de estarse al reparto por coeficientes en función de las cuotas de participación de cada comunero para los gastos de conservación, reparación… incluidos los de administración general y seguro"
   Como colofón a la sentencias antes indicadas la de la Audiencia Provincial de Madrid de 30/3/2007 razona que “no debemos olvidar que los propietarios se ven beneficiados por la labor del administrador en función de su coeficiente de participación en la Comunidad, ya que al mismo le corresponde a) velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares, c) atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios y d) ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes, por lo que aquellos propietarios que tienen mayor responsabilidad en los elementos comunes resultarían injustamente beneficiados si se dividiera este gasto por partes iguales”.
   En definitiva, el Administrador que aún siga distribuyendo el gasto de administración por otro criterio que no sea el del coeficiente, tendrá que ir pensando en cambiar el criterio de reparto, ya que en otro caso se arriesga a que las cuentas sean impugnadas por este motivo y anuladas por los tribunales.
   Los tribunales en estas sentencias no se plantean la posibilidad de que el gasto de administración pueda ser individualizable (artículo 9.1.e LPH), a diferencia de lo que ocurre con otros gastos que si se admiten como tales y, en consecuencia se repercuten de la misma forma que los soporta la comunidad. La doctrina jurisprudencial determina que, para que quepa considerar como individualizables determinados gastos, es preciso que así se determine en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y, también, es factible su decisión en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad (STS de 16 de noviembre de 1996, 29 de mayo de 2009, 14 de marzo de 2000 ...). Dicho acuerdo ha de ser expreso y en Junta legalmente convocada al efecto que modifique lo establecido en los Estatutos sobre contribución a los gastos comunes, sin que “el hecho de haber aceptado la demandante en otros momentos anteriores la contribución igualitaria, no supone actuar en contra de los propios actos, pues los acuerdos tomados en las Juntas, al no estar destinados a modificar el Título Constitutivo ni aprobar Estatutos, reducen su tiempo de vigencia a la anualidad en que se adoptaron o, en su caso, se prorrogaron de forma expresa o tácita, si antes no fueron sustituidos por otros en sentido  contrario, de modo que la aceptación del acuerdo sólo crea la relación jurídica vinculante para el aceptante durante el tiempo de vigencia del acuerdo, sin extenderse ni vincular a los que pudieran tomarse en Juntas posteriores” (SAP Madrid, Sección 25, de 16/12/2004).
   También se viene considerando individualizables aquellos gastos que se puedan medir mediante contadores individuales y determinados gastos e impuestos cuyo sujeto pasivo es la propia vivienda, como son la tasa de recogida de basuras y el impuesto de afecciones medioambientales o canon de saneamiento. Ello, porque, si bien la comunidad es el titular del contrato de los suministros a los que van asociados las mencionadas tasas e impuestos, podrían haber sido contratados de forma individual por cada vivienda. Realmente, no se trata de gastos generales, sino de gastos particulares susceptibles de individualización en función del consumo de cada vivienda y por tanto se han de repartir o imputar sólo a los vecinos que los tienen contratados conjuntamente a través de la comunidad de propietarios. En este sentido, la Audiencia Provincial de Segovia en su Sentencia de 11/09/2017 considera “gastos susceptibles de individualización, aquellos gastos que puedan computarse de forma individual en cada uno de los comuneros, como son los consumos que pueden ser determinados mediante contadores”. En el mismo sentido SAP Tenerife 27/10/2016, SAP Zaragoza 19/05/2005, SAP Madrid 28-9-2004, SAP Asturias 30/9/2003,... Destacar la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de enero de 2008 en la que se razona que "En cualquier caso, la regla 5 ª del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, texto vigente en el momento de los hechos, pero redactada en los mismos términos que el apartado e) del artículo 9 del vigente, obliga a cada propietario a contribuir, con arreglo a su cuota de participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generados por las responsabilidades "que no sean susceptibles de individualización", o lo que es igual, solo es posible acudir a la pauta contributiva de la cuota de participación en el supuesto de que los gastos por razón de servicios, tributos, cargas y otros conceptos "no sean susceptibles de individualización", imposibilidad que de ordinario no se dará por lo que respecta al consumo de fluido eléctrico, agua y gas de servicio público por cada uno de los propietarios de los independientes pisos y locales (STS 22 de diciembre 1979 [ RJ 1979, 4451] )".

Antonio Lorca Fernández
Administrador de Fincas del CAF Asturias

   En casi todos los edificios existen predios en pro indiviso, ya sea porque pertenezca a un matrimonio, generalmente en gananciales, o a una comunidad hereditaria. En el primero de los casos, acude el marido o la mujer indistintamente y el que comparece es quien opina y vota. Nadie se plantea que pudieran comparecer ambos y pretender votar los dos y se compute un voto doble, o que cada uno tenga la mitad de la cuota de representación de la vivienda. Otro ejemplo típico es la vivienda que heredan varios hermanos, lógicamente, entre ellos se pondrán de acuerdo sobre cuál acudirá a las juntas, y con quién se entenderá el administrador. En ningún momento se plantearía que el administrador tiene que convocar a todos los hermanos, sino exclusivamente a aquél que haya comunicado la representación. O que tiene que dividir los gastos de la vivienda entre cada uno de los hermanos y cobrar por partes. O que pueden acudir todos y cada uno votar con una cuota de participación resultante de la división de la cuota de la vivienda entre ellos.En casi todos los edificios existen predios en pro indiviso, ya sea porque pertenezca a un matrimonio, generalmente en gananciales, o a una comunidad hereditaria. En el primero de los casos, acude el marido o la mujer indistintamente y el que comparece es quien opina y vota. Nadie se plantea que pudieran comparecer ambos y pretender votar los dos y se compute un voto doble, o que cada uno tenga la mitad de la cuota de representación de la vivienda. Otro ejemplo típico es la vivienda que heredan varios hermanos, lógicamente, entre ellos se pondrán de acuerdo sobre cuál acudirá a las juntas, y con quién se entenderá el administrador. En ningún momento se plantearía que el administrador tiene que convocar a todos los hermanos, sino exclusivamente a aquél que haya comunicado la representación. O que tiene que dividir los gastos de la vivienda entre cada uno de los hermanos y cobrar por partes. O que pueden acudir todos y cada uno votar con una cuota de participación resultante de la división de la cuota de la vivienda entre ellos.
   Si bien, normalmente sólo acude o votar uno de ellos en la junta, a veces se pueden producir situaciones conflictivas, cuando en el acto de la junta, alguno de los integrantes del pro indiviso pretende ejercitar el voto en sentido contrario a los demás que están allí presentes o cuando uno de los integrantes del pro indiviso vota en un sentido y otro que no haya asistido a la junta intenta anular el voto o cuando el voto de un miembro del proindiviso impide la obtención de la mayoría necesaria para adoptar un acuerdo. 

   Quién decide cuándo una representación es válida y en qué momento
   En este tipo de situaciones, es preciso determinar quién tiene que valorar y pronunciarse sobre si una persona en concreto puede o no actuar en representación de un predio en pro indiviso. Podría pensarse que es el secretario de la comunidad de propietarios. Aún cuando sus funciones en el acto de la junta no se especifican en la Ley de Propiedad Horizontal, aplicando la analogía (Art.4.1 del Código Civil) podrían ser las que se recogen en los artículo 16.2, 18 y 19.4 de la Ley de Régimen Jurídico del Sector Público. Así, el primero de los artículos mencionados se señala que el secretario debe velar por la legalidad formal y material de las actuaciones del órgano colegiado y garantizar que los procedimientos y reglas de constitución y adopción de acuerdos son respetadas. No obstante, pese a actuar como garante de la legalidad, no se le atribuye la potestad de tomar decisiones al respecto, únicamente la de informar.  Es al presidente el que legalmente tiene atribuida la dirección de la junta y por tanto a quien le corresponde moderar el desarrollo de la junta y quien, bajo el asesoramiento del secretario, decide si un predio está correctamente representado (SAP SEcción 9ª de 28/4/2005).
   El momento en que se toma esa decisión es el de constitución de la junta y justo antes de empezar a tratar el orden del día. Si la representación no se acredita debidamente al iniciarse la junta o existen dudas sobre su validez, será el presidente, con el auxilio del secretario o del resto de los propietarios que asistan a la junta, quien tenga que decidir si la admite o tiene por ausente a dicho predio, sin perjuicio de que posteriormente se pueda acudir al mecanismo de la subsanación que prevé el artículo 19.3 LPH o al de la impugnación de los acuerdos por parte del propietario afectado.

   Requisitos de la representación.
   La representación en principio debe constar por escrito (art. 15.1 LPH). La ley exige que “esa representación conste en "un escrito firmado por el propietario", pero no a efectos de requisito inexcusable para el nacimiento del poder, sino para su `acreditación', lo que tiene una doble significación: en primer lugar, esa acreditación deberá efectuarse en el momento inicial de la sesión cuando alguien -administrador, presidente o cualquiera de los asistentes- requiera la prueba de la representación que afirma ostentarse; en segundo lugar, el medio idóneo de acreditación consistirá en un documento escrito, no reputándose bastante la mera afirmación del apoderamiento simplemente verbal. Es decir, el mandato verbal -admitido con carácter general por el art. 1710,II CC- en principio es válido y eficaz para actuar en una junta de propietarios en representación de otro; pero dejará de serlo si al comienzo de la sesión se requiere la acreditación de su existencia y el apoderado carece de escrito firmado por su poderdante” (Sentencia de 10 de octubre de 2.002 de la Sección 16ª de la Audiencia Provincial de Barcelona). Es decir, que si la representación es conocida por los asistentes o no se discute en el acto de la junta, no es preciso que la misma conste por escrito. Pero si alguno de los asistentes la pone en duda, si no se acude a la junta con ella o se acredita de otra forma, debería denegarse.
   Añadir que como indica la Audiencia Provincial de Baleares (Sección 3ª) en su Sentencia de 7/11/2017 el “mandato representativo para la asistencia a la Junta de Propietarios no está sometido, para su perfección, a ningún requisito de forma ”ad solemnitatem“, aunque para su acreditación baste un escrito firmado por el propietario (requisito ”ad probationem“), de lo que se deduce que puede ser demostrado por cualquier otro medio válido en derecho”. La Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe la representación verbal ni excluye que la misma pueda probarse por otros medios, máxime si no consta la oposición de los otros propietario, pues en este caso existiría consentimiento tácito (STS de 28/4/1986, 17/6/1993 y 13/12/1993). Es más, la expresión "bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario" que se contiene en el primer párrafo del artículo 15 LPH, indica claramente que la delegación por escrito no es una formalidad exigible como requisito sine qua non para la validez de la representación, sino simplemente un medio de acreditarla, de modo que si a los órganos de la comunidad les consta la representación podrán no exigir el escrito, por más que sea conveniente hacerlo (Sentencias de las A.P. de Barcelona de 15/5/07 y 19/9707 y A.P. Cantabria de 4/10/02). En dicha norma sólo se exige un escrito firmado por el propietario, sin adicionales exigencias formales, salvo, claro está, la posibilidad, implícita en el precepto, de identificar a través de dicho escrito al representante y al representado. 
   A la hora de interpretar y aplicar las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, siempre hay que tener presente varios principios juridicos. El principio de interpretación más favorable a la efectividad o al ejercicio de los derechos ("pro actione" o de "favor actionis"), así como el principio de buena fe y de los actos propios, de modo que si la comunidad acepta una representación, no puede durante la junta o con posterioridad denegarla, salvo que se pongan de manifiesto circunstancias que no se pudieron valorar en su momento y a través del cauce de la subsanación regulado en el último párrafo del artículo 19.3 LPH, como sería el caso de que un miembro del pro indiviso plantease a la comunidad de propietarios la nulidad o inexistencia de una representación que se admitió indebidamente en la junta. 

   Acreditación de la representación en el pro indiviso.
  En el caso de pro indiviso del artículo 15.2 LPH, no especifica la ley si la representación tiene que ser siquiera por escrito o no, por lo que sería admisible cualquier medio de prueba, como por ejemplo que asistieran todos o quienes sumen una mayoría de participaciones para dar la representación en ese acto a uno de ellos o simplemente que acuda uno de los integrantes que afirme actuar en representación de todos ellos sin que conste la oposición del resto. No obstante, en estos casos es conveniente acudir también con la correspondiente representación por escrito del resto de los integrantes del proindiviso, ya que su ausencia puede dar lugar a que el presidente no admita su intervención como representante por no estar acreditada su condición (SAP Sección 3ª de La Coruña 3/10/2014).
   En el caso de la sociedad de gananciales los juzgados se suelen remitir al artículo 1.385.2 del Codigo Civil para sostener que cualquiera de los cónyuges puede comparecer a las juntas y ejercitar los derechos de la LPH sobre los bienes que integran dicha sociedad  (Audiencia Provincial de Málaga, Sección: 5, de 04/05/2017). Se trataría de una representación legal que no precisa de mayor acreditación, salvo que comparecieran ambos y no se pusiesen de acuerdo sobre a quién le corresponde votar.
   En el resto de los pro indivisos hay que distinguir tres situaciones:
   - Cuando el representante acredita representar a todos los integrantes del proindiviso. 
   - Cuando el que actúa en nombre del proindiviso acredita la titularidad o representación de una participación de más del 50%.
   - Cuando sólo comparece uno de los titulares del pro indiviso, no acredita ser titular o ser representante de al menos el 50% de sus integrantes y pretende actuar en beneficio de todos ellos.
   En función de la participación que ostente el representante del pro indiviso y del alcance del acuerdo que se quiera someter a votación, podría o no admitirse la representación.
   Conocida es la doctrina jurisprudencial que reconoce a cualquier comunero, en cualquier clase de comunidad, la posibilidad de accionar en beneficio de todos los demás y de la misma copropiedad, de forma que la actuación del comunero se determina por su fundamento en el derecho material ejercitado y el resultado provechoso pretendido, sin que sea imprescindible la actuación conjunta de todos ellos cuando se actúe en provecho de la comunidad. No obstante, en este caso “la doctrina legal, que faculta a un solo condueño para actuar, sin acuerdo o autorización de los demás, en beneficio de la comunidad, es excepcional y, como tal, ha de ser aplicada en sentido restrictivo, hasta el punto que si alguno de los partícipes se opone a tal actuación, bien desautorizando al accionante de un modo explícito o afirmando lo contrario de lo sostenido por aquél, no puede considerársele legitimado para actuar, porque tal oposición revela que hay sobre la materia discutida criterios dispares, y hasta que estas diferencias no desaparezcan no pueden conocerse con certeza cuál sea el criterio más beneficioso para la comunidad, única forma que permite actuar o defenderse sin tener la representación de los demás condueños" (Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de abril de 1965 y 20 de diciembre de 1989).
   Ahora bien, cuando se trate de acuerdos que supongan la alteración del predio privativo en pro indiviso, por ejemplo, porque se esté votando la constitución de alguna servidumbre en él, se precisa el consentimiento o autorización expresa de todos los partícipes, no pudiendo la decisión de uno de ellos vincular a todos los demás, aun cuando de dicha decisión pudieren resultar ventajas para todos (art 397 del CC). En este caso, si la representación no la han otorgado todos los integrantes del pro indiviso, no debería admitirse.
   Asimismo y conforme a lo establecido en el art 398 del CC , para los acuerdos comunitarios que afecten a la administración y disfrute del predio se precisará la aprobación de los comuneros que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad (Audiencia Provincial de Zamora, Sección, de 06/10/2017). Esto supone que la representación otorgada por los miembros del proindiviso que represente más del 50% del predio será válida siempre que los acuerdos no supongan una alteración física o jurídica del predio, es decir, no entrañen una limitación de la propiedad o de sus usos.
   En conclusión, en caso de que un predio se encuentre en pro indiviso, el presidente, con el asesoramiento del secretario o de la propia junta, tendrá que valorar el alcance del acuerdo que se someta a votación, para poder decidir si la representación de quien asista en nombre del pro indiviso es válida o no. En caso de que se ponga de manifiesto que quien actuó en nombre del pro indiviso no tenía la representación de todos o, según el caso, de la mayoría de sus integrantes, la comunidad de propietarios podrá subsanar posteriormente el acuerdo y, si no lo hace, el miembro del pro indiviso que no hubiera dado su representación, siendo necesaria para la validez del acuerdo, podrá impugnarlo judicialmente, siempre y cuando el mismo sea perjudicial para sus intereses.

Antonio Lorca Fernández
Administrador de Fincas del CAF Asturias