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Repercusión a la comunidad de propietarios de gastos de las acometidas del edificio que no les corresponde abonar (tasas de conexión y enganche y derechos de extensión)

Fecha: 21/09/2018

   Es una práctica bastante extendida por parte de las promotoras el cobrar o repercutir a los compradores y a las comunidades de propietarios los gastos de las acometidas de agua y electricidad en los edificios de nueva construcción. A este respecto, ya tienen establecidos los Tribunales en múltiples sentencias que deben reputarse como abusivas las cláusulas que repercutan al comprador gastos propios de la ejecución de la obra o gastos de acceso a suministros generales de la vivienda.

   En este sentido, son pioneras las Sentencias de Audiencia Provincial de Madrid de 5/6/1991, que ya consideraba abusiva la cláusula que permitía cobrar por separado conceptos como “apertura y cierre de zanja o acometida de agua”, cuando el promotor se había comprometido a construir unitariamente una piscina, y la de la Audiencia Provincial de Burgos 9/10/1996, que consideró abusiva la cláusula que permitía el cobro de los derechos de alta que responden a los costes administrativos derivados de la contratación y a los de inspección de las instalaciones previas a la conexión de un servicio.

   En pleno boom constructivo y justo cuando empezó la crisis económica, la Audiencia Provincial de Asturias dictó una Sentencia el 10 de diciembre de 2007 en la que ratificó la condena a una promotora a la devolución de las tasas de conexión y enganche repercutidas a los compradores de una vivienda de nueva construcción, por considerar abusiva la cláusula contractual que permitía la repercusión efectuada. En la sentencia se establece que es “al promotor y al vendedor de la edificación a quien corresponde el abono de tales tasas, en la medida que constituye un requisito necesario para que cada una de las viviendas pueda disfrutar de los servicios de suministro de agua y saneamiento, es decir, para que la entrega se produzca en condiciones de habitabilidad, y ello de acuerdo con la citada Ley y con el principio de buena fe en la contratación al que alude el art. 1258 del Código Civil”.

   Cuando se dictó la referida Sentencia, estaba vigente la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, modificada por la Ley 7/1998, de 13 de abril. En ésta se reputaban abusivas y por tanto resultaban nulas las “estipulaciones no negociadas individualmente que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes”, identificando como tales, entre otras, en el ordinal núm. 24 de su Disposición Adicional 1ª, los incrementos del precio que no responden a verdaderas prestaciones adicionales susceptibles de ser rechazadas o aceptadas por el consumidor. Dicha norma fue sustituida por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, que aprobó el texto refundido de la La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y actualmente vigente. En su artículo 89.1.d, se señala expresamente que en todo caso tiene la consideración de cláusula abusiva “La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad”.

   En el caso de la electricidad, se ha venido produciendo una anomalía en la regulación de los “derechos de extensión”, que ha permitido que se cobrasen al consumidor final, pese a ser realmente un gasto que deben soportar las promotoras. El Real Decreto 222/2008, de 15 de febrero, por el que se establece el régimen retributivo de la actividad de distribución de energía eléctrica, dispone en su artículo 9 que las instalaciones de nueva extensión de red necesarias para atender nuevos suministros o ampliación de los existentes de hasta 100 kW en baja tensión, serán realizadas por la empresa distribuidora de la zona, dando lugar a la aplicación de los correspondientes derechos de extensión. Para el resto de instalaciones de nueva extensión necesarias para atender las solicitudes de nuevos suministros o ampliación de los existentes, el coste será de cuenta de sus solicitantes, sin que proceda el cobro de derechos extensión. Esto significa que si la ampliación de la red de baja tensión que exige la construcción del edificio no requiere más de 100 kw, asume el coste de las obras de ampliación de la red la distribuidora y luego lo recupera cobrando los derechos de extensión cuando se dan de alta los suministros individuales, cosa que no ocurre cuando supera los 100 kw, ya que es el promotor el que asume directamente los costes de dicha ampliación. Del pago de estos derechos de extensión deberían hacerse cargo las promotoras, ya que son gastos propios de la ejecución de la obra. La confusión que genera el que se facture directamente al consumidor, en vez de al promotor, y que su importe no suela ser muy alto, ha permitido que pase desapercibido en la mayoría de los casos, sin que se hayan reclamado sus importes a las promotoras, pese a que realmente se trata de un gasto imputable a la construcción, que ya va incluido en el precio de la compraventa, y que podría reclamarse como pago efectuado por un tercero al amparo del artículo 1.158 y ss del Código Civil o a través de la figura del “enriquecimiento injusto”.

Antonio Lorca Fernández
Administrador de Fincas del CAF Asturias
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