Jurídico y técnico

Entradas Octubre 2019

• Financiación a empresas y comunidades de propietarios para la rehabilitación edificatoria.

  publicado el 29/10/2019

  

  Tramitación de las ayudas para obras de rehabilitación de edificios y viviendas

  [Reducir Texto]

     Hoy en la Sala de Coferencias del Colegio de Administradores de Fincas hemos contado con la presencia del Director General de Vivienda del Principado de Asturias D. Fermín Bravo Lastra y de D. José Antonio Aguilera, Account Manager de Deustche Bank.
     Fermín Bravo ha puesto de manifiesto el éxito de los programas de ayudas para obras de rehabilitación de edificios y viviendas que gestiona el Principado, señalando que en las últimas seis convocatorias de 2014 a 2019 se han recibido más de 3.200 solicitudes de ayudas para obras de rehabilitación. Con esta línea de subvenciones el Principado ha apostado por incentivar la inversión en la rehabilitación y mejora de los edificios, lo que a su vez supone invertir en confort y apostar por un menor impacto ambiental de la actividad residencial. Señaló que tratándose de subvenciones en concurrencia competitiva el volumen de solicitudes ha elevado el listón y, ya en el año pasado, sólo obtuvieron subvención aquellas obras de rehabilitación de fachada con un porcentaje de ahorro energético de al menos el 58% y, en las de accesibilidad, cuando resolvían un desnivel de al menos 12 metros. En esta convocatoria el volumen de solicitudes es aún mayor que en años anteriores, ya que más de las mitad ya se presentaron el año pasado y no llegaron a obtener la subvención.
     Por su parte D. José Antonio Aguilera ha presentado una línea de préstamos dirigida específicamente a las comunidades de propietarios que gestiona a través de su banca comercial. Las comunidades de propietarios tienen un gran interés para esta entidad por su baja morosidad, menor del 0,2%. Ello permite que, tras examinar la situación financiera del proveedor que va a ejecutar la obra y la de la comunidad, puedan dar una respuesta en 48 horas, que en el 99% de los casos va a ser positiva. El producto ofertado no exige vinculación alguna y no requiere cambiar de entidad bancaria, su importe puede llegar a 100% del coste de la obra, se pueden devolver en hasta 10 años y no requiere mayorías especiales en junta, únicamente las que marca la ley en cada caso, siendo suficiente con que lo certifique así el Secretario-Administrador. 
     Al final de la conferencia se dio respuesta a varias cuestiones y se abordaron diversos problemas que se les habían presentado a los asistentes en la tramitación de las ayudas de rehabilitación. Se propuso que para futuras convocatorias se divida el procedimiento en dos fases, una para valorar si los proyectos cumplen las condiciones técnicas y una segunda fase para que las obras que hayan superado la primera fase justifiquen el cumplimiento del resto de los requisitos administrativos. De este modo se reduciría la carga de trabajo tanto de la Administración Autonómica como de los Administradores de Fincas que las tramitan. También se abordaron las dificultades que genera el sistema informático que actualmente obliga a una tramitación mixta, en papel y electrónica, y los problemas que se han presentado al recoger las notificaciones digitales que se han enviado finalmente por correo postal y, en algún caso, se ha tenido que llamar por teléfono para recogerlas. Finalmente, recuerda el ponente ante la brevedad de los plazos de subsanación que, si bien la ley no prevé la ampliación de estos plazos, existe jurisprudencia consolidada desde agosto de 2010, en base a la cual el Principado de Asturias admite cualquier aportación documental en el expediente, aunque esté fuera de plazo, siempre que aún no se haya dictado la resolución final.

  [Leer M�s]

• Gestión de los suministros eléctricos de las comunidades de propietarios

  publicado el 14/10/2019

  

  Cómo optimizar y reducir el importe de la factura eléctrica de las comunidades

  [Reducir Texto]

     Hoy en día las comunidades de propietarios demandan de su administrador una gestión eficaz de su comunidad que redunde en una mayor eficiencia de las instalaciones comunitarias y una reducción en el coste de sus suministros. En este sentido, voy a sintetizar en este artículo el conocimiento y experiencia adquirida en los últimos años sobre cómo gestionar los suministros de electricidad de una comunidad de propietarios. Con ello, la comunidad de propietarios puede obtener importantes ahorros y su administrador mejorar su imagen de buen gestor.
      En la factura eléctrica hay cuatro factores sobre los que se puede trabajar para optimizarlos y ajustar la factura electrica. Estos factores son el consumo, la demanda de potencia, la generación de energía reactiva y la comercializadora.

      A.- El componente más elevado de la factura suele ser el término de energía. Por ello, es importante reducir el consumo eléctrico de las instalaciones mediante la reforma de determinados elementos de la instalación como los siguientes:

      1º.- La iluminación. La sustitución de las lámparas antiguas por otras de tipo led mejora la intensidad lumínica de las zonas en las que se intervenga, baja el consumo eléctrico de forma relevante y alarga considerablemente la duración de las lámparas, lo que reduce los costes de reemplazo de las lámparas. No obstante, no siempre es rentable la sustitución de las lámparas convencionales y conviene seguir unas pautas a la hora de ejecutar estos cambios.
     - El reemplazo de las luminarias sólo es aconsejable en aquellos puntos en los que están encendidas muchas horas. En caso de iluminación permanente o 24 horas, como la de algunos garajes y ascensores, el coste de reemplazo de un tubo fluorescente por otro led se amortiza en cuestión de meses. Si se trata de iluminación nocturna en poco más de un año. Sin embargo, en los rellanos y portales el ahorro energético que se genera tarda varios años en amortizarse, ya que el tiempo que permanecen encendidas no suelen superar las dos horas diarias. En este último caso, lo conveniente es reponer progresivamente las lámparas por otras de tipo led a medida que vayan fundiendo.
     - En el caso de downlights, fluorescentes y lámparas GU 5,3 que funcionan a 12-24 voltios conviene eliminar siempre las reactancias, balastros o transformadores y colocar la lámpara led a 220 voltios por tres motivos. Los transformadores tienen un consumo adicional que se disipa en forma de calor. Las oscilaciones del transformador afectan a la circuitería interna de la lámpara led y acortan su duración. Además, sus transformadores generan energía reactiva que baja la potencia de la instalación y que penalizan las eléctricas en la factura.  La eliminación del transformador requiere la intervención de un electricista, pero compensa tanto por el menor consumo como por la mayor duración de las luminarias.
     -  No todas las lámparas led son iguales. No sólo hay que fijarse en el tipo de casquillo y diámetro de la lámpara, sino también en su longitud. Por ejemplo, en la clásica R90 ó en la Par 30, bastante comunes en los desacansillos y pasillos de los edificios, podemos encontrarnos con que la bombilla quede corta y no enrosque hasta el fondo en el casquillo o, si es muy larga, que sobresalga del portalámparas de forma antiestética. También habrá que fijarse en potencia lumínica (lúmenes o Lm). Una lámpara incandescente consume sobre 5-7 veces más que una led y un fluorescente o lámpara FLC el doble que una led. La eficiencia luminosa de todas las lámparas led no es la misma y su rendimiento suele oscilar entre 70 y 100 Lm/w. Conviene también comprobar que el ángulo de apertura sea el mismo que tenía la lámpara que se sustituye y usar el mismo tono de luz, generalmente cálido (3000 K) en portales, escaleras y rellanos y blanco natural (4.500 K) en garajes y exteriores. 

     2º.- En el caso específico de los ascensores habría que pedir al mantenedor que active el apagado automático de la iluminación de la cabina cuando no se use. Si esta opción no estuviese disponible en el cuadro de maniobra, conviene instalar un detector de presencia, ya que dicha inversión se amortizará con el ahorro eléctrico en pocos años. No obstante, hay que tener en cuenta que si la cabina tiene tubos fluorescentes o lámparas FLC, habrá que cambiarlas necesariamente a su equivalente en led, ya que se fundirán rápidamente al ser muy sensibles a la sobretensión que se provoa en el encendido. 

     3º.- En los edificios con servicios centrales hay que prestar especial atención a las salas de calderas de ACS y calefacción. En ellas existen diversas bombas que funcionan continuamente todo el año o, al menos, la temporada de calefacción. En instalaciones antiguas es fácil encontrarse errores de diseño, bombas sobredimensionadas, bombas en mal estado con derivaciones en el bobinado ... Sólo su sustitución por otras bombas de similar potencia reduciría de forma apreciable el consumo. Si además se colocan bombas de alta eficiencia, que ahora son obligatorias, la reducción del consumo eléctrico de la bomba puede bajar a la mitad. Las bombas de alta eficiencia que se empezaron a fabricar e instalar hace unos diez años no funcionan a una velocidad constante, sino que ajustan su potencia y consumo automáticamente en función del número de radiadores abiertos y la demanda de agua caliente. No obstante, este tipo de reforma precisa de un ingeniero que realice los cálculos, la elaboración en algunos casos de un proyecto y una inversión que se suele amortizar con el ahorro de electricidad en un periodo de tres a cinco años. El ahorro es aún mayor si tras el cambio de las bombas se puede reducir la potencia eléctrica contratada con la compañía eléctrica.

     4º.- La instalación de emergencias permanentes de tipo led o el reemplazo de las antiguas también contribuye a reducir el consumo de electricidad. Estas emergencias consumen entre 0,6 y 2 watios frente a los 6 watios de un tubo TL. En muchas ocasiones la luz que emiten las permanentes es suficiente para transitar por las zonas donde están instaladas, por lo que muchos usuarios optan por no encender la iluminación convencional. La batería de las emergencias tienen una vida media de unos cinco años, por ello, ocurre en muchas ocasiones que cuando se corta el suministro eléctrico ya no funcionan. Por este motivo, salvo en algunas zonas comunitarias que tienen que pasar inspecciones de baja tensión cada cinco o diez años, por lo general nos encontramos que las antiguas emergencias ya no cumplen con su función, por lo que su sustitución por unas permanentes solventará también este problema.   

     5º.- También solemos encontrarnos en los garajes una regulación de la ventilación bastante ineficiente. Es frecuente enmascarar los problemas de humedad o filtraciones en los sótanos con sistemas de ventilación que funcionan durante muchas horas, sobre todo en las zonas de trasteros, y que encarecen considerablemente la factura eléctrica. Hoy en día existen soluciones para las filtraciones por muros de contención (canalización de las aguas a pozo con bomba de achique y aplicación de morteros impermeabilizantes), para las humedades por capilaridad (realización de zanjas e instalación de drenajes para reducir en nivel freático del terreno) y para la humedad ambiental o condensaciones en los trasteros (deshumidificadores). Resulta mucho más rentable y eficiente a medio-largo plazo solucionar las humedades que mantener en funcionamiento permanente un costoso sistema de ventilación, que además del consumo, genera altas demandas de potencia y penalizaciones por energía reactiva. Es la propia centralita de CO2 la que en los garajes va a activar la ventilación cuando sea necesario, por lo que conviene dejar desactivados los relojes que suelen existir para arrancar la ventilación a determinadas horas. En el caso de los trasteros es suficiente con una o dos ventilaciones diarias de 15 minutos para que se renueve la totalidad del aire y se eliminen los malos olores. No tiene sentido ventilar los trasteros más que las viviendas, máxime, cuando en ocasiones y sobre todo durante el verano, la humedad exterior de la calle es superior a la interior del sótano y lo que se hace es introducir humedad al trastero. Además dicha ventilación es mejor realizarla en un tramo horario valle, ya que, además de más barato, es más eficaz para “secar” los trasteros, pues el aire de la noche tiene menos humedad en términos absolutos por su menor temperatura. También hay que evitar que se superponga el funcionamiento de unos ventiladores con otros, pues la demanda de potencia impedirá ajustar la contratada y, en caso de existir maxímetro, se penalizará el exceso de consumo (en en el caso de la tarifa 3.0, el doble de la diferencia entre el valor registrado y el valor correspondiente al 105 por 100 de la potencia contratada). Por último, si la instalación de ventilación genera energía reactiva y se tiene contratada una tarifa 3.0, hay que tener en cuenta que en el periodo valle (de 0 a 8 horas) no se paga por la energía reactiva generada, a diferencia de lo que ocurre en el resto de los periodos.

     B.- El segundo componente de la factura a revisar es la potencia contratada, ya que en algunos casos este concepto representa hasta dos tercios del importe total de la factura. Es frecuente encontrarse con instalaciones comunitarias con una potencia contratada muy elevada. Ello es debido a que las promotoras tenían la costumbre de contratar la potencia máxima que se recogía en el boletín o certificado de baja tensión que elaboraba el instalador. Para poder ajustar la potencia, disponemos de una herramienta que nos facilitan las distribuidoras (Eredes en Asturias) y que nos permite conocer la potencia que demanda la instalación mes a mes. También podemos registrarnos fácilmente en Datadis con el certificado digital de la comunidad de propietarios, lo que nos permitirá acceder a información muy útil para gestionar los suministros en toda España, como la máxima demanda de potencia o los consumos anuales, mensuales, diarios y horarios.
     Actualmente es raro encontrar un edificio que no tenga contadores inteligentes. Estos contadores no precisan de ICP porque cortan el suministro eléctrico en caso de excederse en el consumo pero, a diferencia del clásico ICP, tienen una curva de salto muy flexible. Así, si consumimos el doble de la potencia contratada, el limitador tardará más de 5 minutos en saltar. Si sólo consumimos un 50% más, no saltará hasta los 15 minutos. Si tenemos picos de cuatro veces la potencia contratada, el contador aguantará hasta dos segundos sin saltar. Ello nos da un margen bastante amplio para ajustar las potencias sin riesgo de cortes. Por ejemplo, en la imagen inferior vemos una comunidad típica con un ascensor y 9.900 watios de potencia contratada. En ella se aprecia como la demanda de potencia del ascensor en ningún mes supera los 3.000 watios. Puede, por tanto, reducirse la potencia contratada a una potencia normalizada de 5.196 watios sin ningún problema, dejando todavía un margen de 2.000 watios por si queremos enchufar una máquina, como una abrillantadora. De este modo, nos ahorraremos unos 250 euros todos los años en este suministro.

  

     Cuando tenemos tarifas 3.0 de más de 15 kw, no es necesario acudir a la web de la distribuidora, la misma factura nos indica las demandas mensuales de potencia, lo que nos permitirá ajustarla individualmente en todos sus periodos, incluso por debajo de 15 kw. Sólo hay que mantener uno de los periodos, el más barato (P3 valle), por encima de 15 kw. Así, en un suministro que tenga contratado 21 kw para los tres periodos, si se baja a 4,000-4,000-15,001 kw en cada uno de ellos (punta, llano y valle respectivamente), se genera un ahorro anual en el suministro de más de 1.500 euros anuales. A continuación se recoge un ejemplo de factura con este ajuste.

  

     La tarifa 2.1 (de 10 a 15 kw) es más cara que la 3.0 y la 2.0, tanto por lo que se paga por el precio de la potencia contratada como por el del kilowatio consumido. Si la demanda de potencia de la instalación lo permite, es conveniente bajar la potencia a menos de 10 kw. Si no es posible bajarla, resulta más barato y rentable subir a una tarifa 3.0, ya que los precios son más bajos, existe la posibilidad de ajustar la potencia en los tres periodos y con el maxímetro se evitará la interrupción del suministro en caso de que se dispare la demanda de potencia.
     En cuanto a la tarifa 2.0 (menos de 10 kw), saldrá más económica si cambiamos a una tarifa 2.0 DHA, es decir, con discriminación horaria. El horario punta sólo dura 10 horas (de las 12  ó 13 horas hasta las 22 ó 23 horas), con lo que el consumo se suele distribuir al 50% entre ambos periodos y el coste medio del kw resulta un 20 más bajo. 
     No suele reportar ahorros significativos el pasar de una tarifa 3.0 ajustada a una 2.0, ya que el menor coste de la potencia en la 2.0 se compensa con el mayor coste de la energía. Habrá que estudiar caso por caso, pero por lo general es conveniente bajar a una tarifa 2.0 cuando el consumo y la demanda de potencia son bastante bajos, como suele ocurrir en los portales con un ascensor, pero no en los garajes ni en las salas de calderas. Asi en la factura que se recoge más arriba, el pasar a una 2.0 DHA con 4 kw supondría pagar más en la factura, ya que este suministro tiene consumos bastante altos y no compensaría lo que se ahorre en el término de potencia con lo que suba el término de energía.

      C.- En los suministros de más de 15 kw es bastante frecuente un concepto añadido al término de potencia y término de energía, que es la energía reactiva. Este tipo de energía la generan las máquinas de algunos ascensores, los motores de ventilación, las bombas de las salas de calderas, los transformadores de downlights, las pantallas fluorescentes, PLs, halógenos, … Las bobinas que contienen estos elementos generan cargas inductivas y el desplazamientos en la fase de la corriente. Ello supone una caída de potencia de la instalación y de toda la red, por ello están penalizadas en la factura. Podrían evitarse si cada componente que las genere llevase un condensador que las compensase, pero, como ello encarecía su coste de producción, se obviaba por muchos fabricantes.
     En las tarifas 2.0 y 2.1 se factura únicamente la energía reactiva que supera el 50% del consumo de energía activa. En las tarifa 3.0A, por encima de 15kW, los recargos se aplican sólo en los períodos P1 y P2 (punta y llano). En esta última, si el consumo de energía reactiva no supera el 33% de la energía activa consumida, no habrá penalización. La forma de eliminar de la factura este concepto sería:
     1.- En los suministros de más de 15 kw, si es muy elevada, generalmente se soluciona bajando la potencia contratada por debajo de 15 kilowatios o, si la genera la ventilación, se soluciona concentrando su funcionamiento en periodo valle, pero ello no hará que ésta desaparezca, solo que no se penalice en la factura.
     2.- Colocar una batería de condensadores que compense las cargas inductivas (bobinas) con cargas capacitivas (condensadores). Tiene un coste que oscila en torno a los mil euros, pero por lo general se amortizará en pocos años.
     3.- Sustituir el dispositivo que las genera. Si se trata de la iluminación, simplemente habría que cambiar las lámparas por otra de tipo led y desconectar los transformadores. Si la causa es el ascensor, se solucionaría cambiando la máquina del ascensor por una más moderna y de bajo consumo (gearless). Si son las bombas de la sala de calderas, se pueden sustituir por otras de alta eficiencia o con variador de frecuencia. Todas estas obras no sólo eliminarán la generación de energía reactiva, sino que reducirán considerablemente el consumo de electricidad y la demanda de potencia.

     D.- El cuarto elemento que hay que tener en cuenta para optimizar la factura eléctrica es la comercializadora contratada. Con la liberalización del mercado, estas compañías desarrollan campañas agresivas de captación a precios en muchas ocasiones por debajo del de mercado y que, por tanto, no resultan sostenibles en el tiempo. Esta política de precios de captación sólo se suele mantener durante el primer año, luego desaparece. Por ello, para una gestión eficiente de los suministros se hace preciso revisar y “mover” los contratos todos los años y así disponer siempre de la oferta más competitiva. Hay administradores de fincas que gestionan uno a uno cada suministro, buscando el mejor precio entre un grupo de comercializadoras. Otros, acumulan los vencimientos en la misma fecha y gestionan todos los contratos simultáneamente en grandes paquetes, lo que permite negociar a la baja con las comercializadoras. Un tercer grupo prefiere acudir a un gestor energético que esté pendiente de los vencimientos y se encargue de buscar la mejor oferta al cumplirse cada anualidad.
     Algo que tenemos que tener en cuenta cuando se cambia de comercializadora es la elección entre una modalidad de precio anual fijo o una tarifa con precio indexado, ya sea con variación mensual o trimestral. La tarifa a precio fijo suele ser más elevada que la indexada, pero evita sorpresas por subidas inesperadas. Los precios de las tarifas indexadas sufren variaciones que pueden llegar a un 50%. Una forma de ver la tendencia para los próximos meses es acceder al mercado de futuros. Actualmente se puede ver como entre septiembre de 2019 y enero de 2020 los futuros prevén una subida del 40% en el precio del pool eléctrico, lo que, tras descontar los peajes del término de energía, puede suponer un 30% de incremento en el precio del kwh en cuatro meses.
     Salvo por el precio, carece de mayor trascendencia la comercializadora elegida para un suministro. Hay que tener en cuenta que las comercializadoras ni se encargan de las lecturas de contadores, ni de realizar los cambios de potencia en los contadores, ni de resolver las averías. Quien se encarga de todo ello es la distribuidora de la zona, a la que no podemos elegir (Eredes en Asturias). Lo que tendremos que valorar en una comercializadora, aparte del precio, es la claridad en las facturas, que no omitan información relevante (demanda de potencia en la 3.0A), que acompañen comparativas o estudios de consumo, que sean accesibles fácilmente desde su web, que sean flexibles en las formas de envío de factura ... y, sobre todo, que no tengan costes añadidos ocultos. En este sentido, es frecuente encontrar en algunas comercializadores un término de potencia más elevado, suplementos por gestiones o trámites como los cambios de potencia, la inaplicación de la reducción por usar menos del 85% de la potencia contratada en la tarifa 3.0A ...

     Para concluir, las claves para reducir la factura eléctrica del edificio de forma significativa son: una modernización y racionalización de los dispositivos que consumen electricidad en el edificio, un ajuste de la potencia contratada a la realmente demandada, la eliminación de la energía reactiva de la instalación y una revisión periódica de los precios que aplique la comercializadora.
     No obstante, la labor del Administrador de Fincas no acaba aquí, es necesario estar en continua "actualización" y mantenerse al día de todas las novedades que la evolución tecnológica proporciona a los edificios y las nuevas necesidades que se plantean en ellos: movilidad eléctrica, energía fotovoltaica, autoconsumo, bombas de calor, passivhaus ... De ahí la importancia de que el Administrador esté continuamente "conectado", acuda a los congresos, a la actividad formativa que se desarrolla en los colegios profesionales, esté atento a las nuevas necesidades que se plantean y se mantenga continuamente informado. La “falta de tiempo” es una disculpa que lleva en muchas ocasiones a relegar algo tan importante como es el reciclaje del conocimiento, pero la formación no es una pérdida de tiempo o un gasto sino todo lo contrario, una inversión a largo plazo que nos permite ser más eficientes, más productivos, más resolutivos y en definitiva ganar tiempo. 

  Antonio Lorca Fernández
  Administrador de Fincas del CAF Asturias

  [Leer M�s]

• Los propietarios pueden regular, pero no prohibir el alquiler vacacional

  publicado el 04/10/2019

  

  Magnifica intervención del Magistrado del Tribunal Supremo D. Vicente Magro Servet en el Colegio de Administradores

  [Reducir Texto]

     Ayer tuvimos el honor de recibir a D. Vicente Magro en el marco de los cursos de formación continua que imparte el CAF Asturias entre sus colegiados. En esta ocasión la conferencia se ha centrado en los "Aspectos civiles y procesales del alquiler vacacional en las comunidades de propietarios". Durante su intervención los Administradores de Fincas Colegiados allí presentes le han planteado diversos problemas que se les presentan en sus comunidades de propietarios. Para quienes no pudieron asistir a esta jornada formativa, se resumen a continuación las conclusiones de la misma.   

    El reciente Real Decreto Ley de Alquiler Vacacional 7/2019 permite a las comunidades de propietarios limitar o condicionar el alquiler vacacional, esto es regular, pero en ningún modo, como se ha indicado en algunos medios de comunicación, prohibir este tipo de alquiler. Para poder prohibir esta actividad sería necesario un acuerdo unánime de todos los propietarios, lo cual es muy difícil de conseguir.
     El derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa son derechos fundamentales y conforme a la constitución no pueden ser restringidos o limitados si no es mediante una norma con rango de ley (art. 81 CE). Con esta reforma el legislador en ningún momento ha habilitado a las comunidades de propietarios para que decidan si las viviendas pueden o no dedicarse a una actividad turística, únicamente les ha dado la posibilidad de regular la convivencia a fin de evitar o reducir las molestias que este tipo de actividad puede generar.
     La actividad turística a priori no puede considerarse como molesta por sí misma. Puede llegar a serlo, de la misma forma que puede ocurrir con un inquilino en un arrendamiento de larga duración o cuando un propietario padece síndrome de diógenes o acostumbra celebrar fiestas en su vivienda. El problema que se presenta con la vivienda vacacional no es propiamente la actividad, sino el usuario o el tipo de ocupante (turismo de borrachera, despedidas de soltero …).
     Se afirma que el alquiler turístico eleva el precio de los alquileres. Lo cierto es que, como afirma el conferenciante, el principal problema que existe en el mercado de alquiler en España es el alto volumen de viviendas vacías, a diferencia de lo que ocurre en el resto de Europa. Ello viene motivado en parte por la falta de seguridad jurídica que percibe el propietario y el alto riesgo de impago. Sería importante poner en marcha el Registro de Impago de Alquileres que se regula en la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013. Así se sacaría del mercado de alquiler a los inquilinos que no pagan y daría seguridad a los propietarios a la hora de alquilar. El único inconveniente, es que sería necesario un esfuerzo adicional de las administraciones públicas para atender a todas aquellas personas que por sus escasos ingresos y problemas para atender los pagos quedarían fuera del mercado de alquiler. También daría seguridad al arrendador el agilizar los procedimientos judiciales de desalojo que pueden llegar en algunos casos a un año. En otros países europeos, se incentiva el alquiler y se penaliza el tener las viviendas vacías, todo ello ayuda a aumentar la oferta de inmuebles y contiene los precios.
      Existe un estudio de la CNMC, el E/CNMC/003/18, en el que se cuestionan la normativa de muchas Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, cuya normativa recoge diversas limitaciones o regula las zonas en las que puede desarrollarse el alquiler vacacional, excluyendo a todas las demás. Incluso había Ayuntamientos como el de Oviedo que limitaban este tipo de alquiler a la planta baja o primera y exigían el acceso directo desde la calle. Todas estas normativas limitativas del derecho de propiedad están siendo anuladas por los Tribunales Superiores de Justicia. Para solucionar este caos normativo, se ha creado un grupo de trabajo que estudie una regulación básica a nivel nacional que solucione la fragmentación normativa actualmente existente.
     Esta facultad regulatoria que se otorga a la comunidad de propietarios precisa la doble mayoría (votos y coeficientes) de tres quintos de los propietarios y su alcance o contenido está limitado por lo establecido en el propio ordenamiento jurídico y la jurisprudencia. Los límites regulatorios de la comunidad serían los siguientes:
      - En primer lugar establece la reforma que esta regulación ha de realizarse “en los términos establecidos en la normativa sectorial turística”. En el caso de Asturias esta normativa es el Decreto 48/2016 y en ella no se deja apenas margen a las comunidades para esta regulación (únicamente se contempla la posibilidad de que estas puedan reducir el tamaño del pictograma que hay que que colocar a la entrada de la vivienda vacacional).
     - En segundo lugar, no se puede limitar o restringir el derecho de uso inherente a la propiedad, estableciendo días, horas, zonificaciones … La regulación de la comunidad habrá de estar orientada a evitar molestias al resto de los ocupantes del inmueble y a compatibilidar los derechos de unos y otros. Así se admite como válido el exigir al propietario que disponga de un seguro por los daños que puedan causar los inquilinos, tanto a los elementos comunes como a los privativos, haciendo responsable solidario al propietario de los daños ocasionados por sus inquilinos caso de que no disponga de él. También podrían obligar a la entrega a los inquilinos de unas normas de convivencia con la advertencia de que su incumplimiento sería causa de desalojo, establecer que en caso de estacionamiento de vehículos en zonas comunes o en plazas ajenas se podrá retirar el vehículo a la calle por una grúa particular, exigir la inscripción de la vivienda turística en los registros autonómicos correspondientes para denunciar a Turismo en caso de incumplimiento, … y por último exigir al propietario que informe a su inquilino o incorpore a su propio reglamento de régimen interior (las del art. 16 Decreto del Principado 48/2016) las normas que haya establecido la Comunidad para poder requerir de la Policía el desalojo en caso de incumplimiento.
     - En tercer lugar, se admite expresamente la posibilidad de incrementar la participación en los gastos de comunidad en un 20%, incluso en las derramas.
     - Por último, la regulación de la comunidad de propietarios no tendrá efectos retroactivos y por tanto no afectará a quien tenga su vivienda inscrita como vivienda turística o vacacional.
      Lo que en ningún caso podrá la Comunidad es recoger en unas normas de régimen interior limitaciones al uso de la vivienda, tanto para el arrendador como para el arrentario, por ejemplo, prohibiendo animales de compañía o limitando el número de personas que pueden acceder a la vivienda. También se considera nula la prohibición o la restricciones al uso de los elementos comunes a los inquilinos (pistas deportivas, piscinas …). No sería tampoco legal la imposición de sanciones pecuniarias por la comunidad de propietarios, ya que para ello es precisa una ley habilitante, que no existe (reserva de ley del art. 25.1 CE). Sin embargo, el arrendador que cede su posesión sí podrá establecer este tipo de limitaciones al inquilino a nivel contractual, pero la comunidad no podrá exigirlo.
  
     Si bien el alquiler vacacional es algo que no se puede prohibir desde su inicio, la Ley de Propiedad Horizontal (art. 7.2) regula la posibilidad de privar del uso de la vivienda hasta por tres años al propietario y de forma definitiva en el caso de alquileres, cuando existen ruidos o molestias de cierta entidad. En este sentido existen sentencias en Cataluña y Valencia donde se condenaba a la prohibición de destinar la vivienda a usos turísticos por las molestias y problemas que habián generado a los vecinos. Destacar la de 19/5/2016 del TSJ de Barcelona donde se decretó el cese definitivo de la actividad en unas viviendas gestionadas por una empresa turística. No obstante, las molestias no se pueden presumir, hay que esperar a que se produzcan y, estando debidamente acreditadas, servirán para prohibir usos turísticos en casos concretos. En todos estos casos, existe una responsabilidad del propietario “in eligendo” o “in vigilando” que se lucra por su actividad y por tanto le es exigible una especial diligencia y la obligación de vigilar la “reputación” de las personas que alquilan su vivienda. En cualquier caso, no hay que confundir la molestia con la incomodidad. La primera afecta a todos o la mayoría de los vecinos y es una cuestión comunitaria y la segunda tiene un alcance limitadao que sólo afecta a una persona, como ocurre con los ruidos que el uso ordinario de la vivienda genera (el ruido de los tacones, el golpe de una puerta a cerrar ...)
  
     En la conferencia también se abordaron algunas otras cuestiones de interés como el deficiente sistema legal de desalojo que existe actualmente para los ocupas, que es muy lento, ya que obliga a acudir al Juzgado y alarga el proceso durante meses, cuando en la mayoría de los países europeos en 48 horas el piso queda libre y a disposición del propietario. Las comunidades de propietarios frente a este problema no pueden hacer nada, ya que quien tiene que realizar los trámites es el propietario que en muchas ocasiones ha abandonado la vivienda. En algunos casos la picaresca del ocupante llega al extremo de pagar la comunidad para simular la existencia de un arrendamiento y evitar que se le aplique este procedimiento “expres” de desalojo. No hay que confundir la ocupación de una vivienda vacía con el de una segunda residencia. La ocupación de esta última constituye un delito de allanamiento de morada y el desalojo es mucho más rápido y sencillo.
     Se hizo referencia a que para luchar contra la morosidad sistémica de determinados inquilinos, hay comunidades que recurren a adoptar acuerdos a sabiendas de que son nulos, como la imposición de sanciones o limitaciones a la propiedad, para obligar al propietario moroso a impugnar el acuerdo de modo que el acuerdo nulo pueda quedar convalidado con el paso de un año. Con ello consiguen que se ponga al día, al ser imprescindible estar al día en los pagos de comunidad para poder impugnar un acuerdo.
     Como las normas de régimen interior que pueda acordar la Comunidad no suelen acceder al Registro de la Propiedad y el nuevo adquirente puede alegar desconocimiento para no cumplirlas, se aconseja comunicar las mismas a los nuevos adquirentes o hacerlas públicas en el tablón de anuncios o al enviar cualquier comunicación como actas o convocatorias.
     Por último, el conferenciante propuso a los asistentes que cuando algún propietario quiera realizar alguna instalación que no amparen los estatutos, como colocar una pérgola, cerrar una terraza o instalar una caldera de pellets, no se plantee en la junta como una autorización individual a un propietario, ya que no cabrá el voto presunto de los ausentes (art. 17,8 LPH) y será muy difícil obtener las mayorías necesarias dentro de la junta, ya que lo son del total de propietarios y no sólo de los asistentes. Sin embargo si se plantea como un acuerdo que afecta a todos los propietarios, se aplicará la regla del voto presunto, con lo que será suficiente con obtener la doble mayoría de los asistentes a la junta y esperar a que pasen los treinta días desde la notificación del acta para comprobar que se han obtenido los tres quintos que pueda exigir la norma para su aprobación. En estos casos habrá que hacer constar mediante diligencia en el libro de actas los propietarios que hayan comunicado su oposición y el resultado final de la votación y comunicarlo a los propietarios, ya que realmente hasta esta segunda notificación no se inician los plazos de impugnación del acuerdo.
  

  Para más información se pueden consultar las siguientes publicaciones en la prensa:

  La Nueva España

  El Comercio
  

  Artículo sobre normas de régimen interno

  Antonio Lorca Fernández
  Administrador de Fincas del CAF Asturias

  [Leer M�s]